التكييف في المسكن المستأجر: ما يمكن للمالك فرضه وما يمكن للمستأجر طلبه في 2026

«درجة الحرارة في غرفة النوم 34 °م منذ عشرة أيام، طلبت من المالك تركيب مكيّف فرفض.» وفي المقابل، يقول مالك: «قام المستأجر بتركيب جهاز سبليت من تلقاء نفسه، ولم أكتشف ذلك إلا من صورة في محضر تسليم المسكن عند الخروج. من يصلح الحائط؟»

هذان الاتصالان نتلقّاهما كل صيف، وهما يقولان الشيء نفسه: تكييف المسكن المستأجر ليس منظّماً لا في عقد الإيجار ولا في قانون 1989، في الغالبية الكبرى من الحالات. لا التزام على المالك، ولا منع تلقائي على المستأجر. فراغ يجتهد فيه كل طرف على طريقته — وينتهي غالباً بنزاع حول استرداد مبلغ التأمين.

يضع هذا الدليل الإطار الفعلي في 2026، ثم يشرح الصيغ الثلاث التي تنجح عملياً في سوق الإيجار في إيل دو فرانس، مع بيان من يدفع ماذا في كل مرحلة.

النقطة الأولى التي يجب توضيحها: المالك غير ملزم بتوفير التكييف

لا يوجد أي التزام قانوني بتوفير التكييف في مسكن سكني في فرنسا.

معايير المسكن اللائق محددة بالمرسوم رقم 2002-120 الصادر في 30 يناير 2002، والمستكمل منذ ذلك الحين بمتطلبات الأداء الطاقي. ويفرض هذا المرسوم على وجه الخصوص وجود منظومة تدفئة، وتهوية كافية، وإحكاماً للهواء، وانعدام أي خطر على صحة وسلامة السكّان. لكنه لا يذكر أي حدّ أقصى لدرجة الحرارة في الصيف، بخلاف التدفئة، التي يعتبر الاجتهاد القضائي منذ زمن طويل أن المسكن الذي يستحيل تدفئته إلى 18-19 °م في الشتاء هو مسكن غير لائق.

بعبارة أخرى: لا يمكن للمستأجر، في ظل القانون الحالي، أن يطالب مالكه بتركيب مكيّف بحجّة شدّة الحرارة.

الاستثناءان الواجب معرفتهما

1. الحرارة التي تجعل المسكن غير قابل للسكن موضوعياً. إذا كانت درجات الحرارة الداخلية ناتجة عن خلل في البناء يُنسب إلى المالك — سطح غير معزول في الطابق الأخير، غرف سطح مُهيّأة بدون عازل، سقف زجاجي بدون حماية، خلل في التهوية — يمكن للمستأجر أن يتحرّك على أساس اللياقة السكنية والتزام التسليم (المادة 6 من القانون رقم 89-462 الصادر في 6 يوليو 1989). لن يأمر القاضي بـ«تركيب تكييف»: سيأمر بأشغال. عزل، مصاريع، تعتيم، وأحياناً تهوية. والتبريد النشط ليس إلا أحد الحلول الممكنة، ونادراً ما يكون الحل الذي تختاره المحكمة.

2. المساكن المجهّزة أصلاً بتكييف. إذا ورد التكييف في عقد الإيجار أو في محضر تسليم المسكن عند الدخول كأحد تجهيزات المسكن، فإنه يصبح عنصراً من الشيء المُستأجر. وعلى المالك حينها أن يضمن الانتفاع الهادئ به: جهاز معطّل طوال الصيف يعني نقصاً في الخدمة، ويقبل الاجتهاد القضائي في هذه الحالة تخفيض الإيجار أو إلزام المالك بالأشغال تحت غرامة تهديدية. وهذه هي النقطة التي يتجاهلها غالباً المالكون الذين يعرضون مسكناً مفروشاً «مع تكييف» في الإعلان.

احفظ هذا التمييز: لا التزام بالتركيب، لكن التزام بصيانة وإصلاح ما تم إيجاره.

النقطة الثانية: هل يمكن للمستأجر أن يركّب تكييفاً على حسابه؟

نعم، بشروط — وهذه الشروط متلازمة.

الموافقة الكتابية من المالك

تمنع المادة 7 و) من قانون 1989 المستأجر من تغيير المسكن أو تجهيزاته دون موافقة كتابية من المالك. والحدّ الفاصل بين التهيئة (الحرّة) والتغيير (الخاضع للموافقة) يحدّده طابع الأشغال.

تركيب تكييف من نوع سبليت يفترض:

• ثقب الحائط لتمرير وصلة التبريد (قطر 55 إلى 80 مم، وغالباً حائط حامل أو واجهة)؛
• تثبيت وحدة خارجية على حائط أو شرفة أو تراس؛
• تصريفاً جديداً للمياه المتكثّفة؛
• وأحياناً خطاً كهربائياً مخصّصاً في لوحة التوزيع.

نحن هنا بوضوح تام في نطاق التغيير. ودون موافقة كتابية، يمكن للمالك، عند انتهاء العقد، إما الاحتفاظ بالأشغال دون تعويض، وإما المطالبة بإعادة الحال إلى ما كان عليه على حساب المستأجر — سدّ الثقوب، إعادة الطلاء الخارجي، إعادة الدهان. وعلى واجهة باريسية، تتراوح تكلفة إعادة الحال وحدها عادةً بين 400 و1500 يورو، بما في ذلك السقالات أو الرافعة إذا كانت الوحدة في مكان مرتفع.

ترخيص اتحاد الملاك

موافقة المالك لا تكفي أبداً في مبنى جماعي. فالوحدة الخارجية تُثبّت على جزء مشترك (واجهة، درابزين، سطح-تراس)، وهذا يتطلّب ترخيصاً من الجمعية العامة. والمالك هو المالك المشترك: فهو، وليس المستأجر، من يقدّم الطلب لإدراجه في جدول الأعمال. ونفصّل الإجراءات والأغلبيات المطلوبة والوثائق الواجب تقديمها في دليلنا حول تركيب التكييف في الملكية المشتركة.

قواعد التعمير المحلية

في باريس وفي معظم البلديات ذات الكثافة العالية في إيل دو فرانس، تخضع الوحدة الخارجية المرئية من الطريق العام لـإقرار مسبق، وفي القطاعات المحمية أو في محيط معلم تاريخي، لرأي مهندس المباني التاريخية بفرنسا. ولائحة مخطط التعمير المحلي المناخي الحيوي في باريس صارمة بشكل خاص بشأن التجهيزات التقنية على الواجهات المطلّة على الشارع.

وهنا أيضاً: مُقدّم الطلب هو المالك، لا الساكن.

الخلاصة العملية

على المستأجر الذي يريد تكييفاً ثابتاً أن يحصل على ثلاث موافقات: المالك، اتحاد الملاك، والتعمير. وهذا مسار طويل (جمعية عامة سنوية، شهران لدراسة الإقرار المسبق)، وهو ما يفسّر لجوء الغالبية الكبرى من المستأجرين في إيل دو فرانس إلى الأجهزة المتنقّلة — مع الحدود التي فصّلناها في تحليلنا حول المكيّف المتنقّل أحادي الكتلة للمستأجرين.

الصيغ الثلاث التي تنجح في سوق الإيجار في إيل دو فرانس

الصيغة 1: المالك يركّب ويدمج التكلفة في الإيجار

يقوم المالك بتركيب الجهاز، ويدرجه في عقد الإيجار كأحد تجهيزات المسكن، ويحمّل الاستثمار على الإيجار. وهناك طريقان:

• إيجار ابتدائي أعلى عند إعادة الإيجار. في سوق المفروش الباريسي، يترجم وجود تكييف قابل للعكس في استوديو أو شقة بغرفة نوم واحدة إلى إيجار أعلى بما بين 30 و60 يورو شهرياً حسب الأحياء، وبالأخص إلى فترة خلو أقصر للمسكن.
• المساهمة في تقاسم وفر مصاريف الطاقة، المنصوص عليها في المادة 23-1 من قانون 1989 والمرسوم رقم 2009-1438. وهي تتيح، بعد أشغال تحسين الأداء الطاقي وبشروط صارمة (موافقة المستأجر الحالي، إثبات الوفر، تحديد سقف بنصف الوفر المقدَّر، ومدة أقصاها 15 سنة)، إضافة بند إلى وصل الإيجار. ويمكن أن تدخل في هذا الإطار مضخة حرارية هواء-هواء قابلة للعكس تحلّ محلّ مشعاعات كهربائية — بشرط إعداد الملف بجدية، مع حصيلة قبل/بعد تدعمه.

هذه هي الصيغة الأكثر رصانة من الناحية القانونية. وهي أيضاً الأكثر منطقية عندما يكون المسكن مدفّأً بالكهرباء: فالوفر يتحقق في التدفئة، لا في التبريد. والحساب التفصيلي موجود في مقالنا عن استبدال المشعاعات الكهربائية بمضخة حرارية هواء-هواء في شقة.

الصيغة 2: المستأجر يموّل والمالك يأذن كتابةً

يدفع المستأجر ثمن الجهاز والتركيب، ويأذن المالك بذلك عبر ملحق لعقد الإيجار. وعلى هذا الملحق أن يحسم خمس نقاط، وإلا فُتح الجدل من جديد بعد ثلاث سنوات:

النقطة الواجب حسمها	الصيغة التي يجب إدراجها
ملكية الجهاز	من هو المالك أثناء العقد، ومن يصبح مالكاً بعده
المصير عند انتهاء العقد	الفكّ على حساب المستأجر، أو التنازل عنه للمالك دون تعويض
إعادة الحال إلى ما كان عليه	سدّ الثقوب وإعادة معالجة الواجهة: من يدفع، وبناءً على أي عرض سعر
الصيانة السنوية	على عاتق من، مع الالتزام بتسليم الفواتير
التأمين	الإبلاغ لشركة التأمين متعدد المخاطر على المنزل الخاصة بالمستأجر

أضف دائماً في الملاحق البطاقة التقنية للجهاز وشهادة كفاءة الفنّي المُركّب: فهذه هي الوثائق التي سيطلبها المالك، والتي سيطلبها الصانع في حال اللجوء إلى الضمان.