تكييف في ملكية مشتركة صغيرة: القرار بلا مدير مهني

«نحن ستة مالكين في أنيير، في مبنى يعود إلى عام 1962. لا يوجد مدير مهني: أنا، في الطابق الثاني، من يتولى مهمة المدير المتطوّع منذ أربع سنوات. مالكان يريدان تركيب تكييف قابل للعكس، وثالث ركّب جهازه في أغسطس الماضي دون أن يطلب شيئًا، وجارتنا في الطابق الأرضي تهدّد باللجوء إلى المحكمة. عليّ أن أعقد الجمعية العامة في فبراير. ولا أعرف أي قرار أصوغ، ولا بأي أغلبية، ولا ما المستندات التي يجب أن أطلبها.»

هذه المكالمة تصلنا من مديرين متطوّعين — ولا تشبه إطلاقًا مكالمة مدير يعمل في مكتب إدارة عقارات. في الملكية المشتركة الصغيرة بلا مدير مهني، لا يكون التعطيل قانونيًا في الغالب: بل يكون توثيقيًا وزمنيًا. لا أحد يعرف ما يجب طلبه، فلا يُصوَّت على شيء؛ وبما أنه لم يُصوَّت على شيء، تُنفَّذ التركيبات «في الخفاء»؛ وينتهي المبنى بخمس وحدات خارجية مثبّتة بشكل عشوائي ودون أي أثر مكتوب.

هذا المقال لا يعيد شرح القواعد العامة للترخيص في الملكية المشتركة — فهي موجودة أصلًا على هذه المدونة. بل يصف طريقة العمل الخاصة بالمدير المتطوّع والمالك مقدّم الطلب في المباني التي تضم من 4 إلى 12 وحدة في باريس وضواحيها القريبة: أي ملف يجب إعداده، وأي قرار يجب صياغته، وأي مستندات يجب أرشفتها، وكيف تُسوّى التركيبات القائمة فعلًا دون محاكمة.

لماذا تنحرف الملكيات المشتركة الصغيرة أكثر من الكبيرة

ملكية مشتركة من 80 وحدة يديرها مكتب إدارة لديها نظام داخلي مرقمن، ودفتر صيانة، ومهندس معماري مستشار، وجمعية عامة سنوية منظّمة. أما ملكية من ست وحدات، فلديها عادةً:

• نظام ملكية مشتركة يعود إلى الفترة 1960-1980، على الورق، وقد لا يوجد إلا عند مالك واحد؛
• لا دفتر صيانة محدَّث، مع أنه إلزامي (المرسوم رقم 2001-477)؛
• جمعية عامة واحدة في السنة، تُعقد أحيانًا حول طاولة مطبخ، دون جدول أعمال مفصّل؛
• علاقات جوار مباشرة، حيث يتحوّل الرفض إلى خصومة شخصية.

والنتيجة: يصل طلب التكييف خارج الجمعية العامة، بالبريد الإلكتروني أو من بسطة إلى أخرى. يسمع مقدّم الطلب عبارة «لا مشكلة عندي» من ثلاثة جيران من أصل خمسة، فيعتبر الأمر منتهيًا. أما قانونيًا، فالأمر لم ينتهِ إطلاقًا: الموافقة الشفهية من جار لا تمنح أي ترخيص.

الاتفاق بين المالكين لا يحمل أي قيمة ترخيصية. فالقرار المصوَّت عليه في الجمعية العامة والمدوَّن في المحضر هو وحده ما يرخّص بأشغال تمسّ الأجزاء المشتركة أو المظهر الخارجي للمبنى.

نظام «الملكية المشتركة الصغيرة» لا يُلغي التصويت

منذ الأمر رقم 2019-1101، تستفيد الملكيات المشتركة التي تضم أقل من خمس وحدات رئيسية (أو التي يقل متوسط ميزانيتها التقديرية عن 15000 يورو) من نظام مبسّط: لا مجلس نقابي إلزامي، وإمكانية اتخاذ القرارات بالإجماع بين المالكين الحاضرين دون شكليات دعوة ثقيلة. أما الملكيات المشتركة المكوّنة من وحدتين فلها نظام أكثر مرونة.

وما لا يُلغيه هذا النظام: ضرورة وجود قرار جماعي موثَّق. فتبسيط الشكل لا يسمح بالتخلي عن الجوهر. وفي الممارسة، هذا التخفيف هو تحديدًا ما يدفع المباني الصغيرة إلى عدم تدوين أي شيء على الإطلاق.

ما يُصوَّت عليه وما لا يُصوَّت عليه

قبل صياغة القرار، يجب تصنيف الطلب. ثلاث حالات مختلفة جدًا تظهر في مباني إيل دو فرانس.

الحالة الأخيرة هي التي يُحتجّ بها علينا أكثر من غيرها، وأحيانًا بغير حق. فاستبدال جهاز سبليت يعمل بغاز R410A من عام 2012 بطراز يعمل بغاز R32 يغيّر في كثير من الأحيان أبعاد الوحدة الخارجية وموضع تثبيتها ومستواها الصوتي: فإذا لم تكن صورة «قبل» وصورة «بعد» قابلتين للتطابق، فالأفضل المرور بذكر الأمر في الجمعية العامة. وموضوع الانتقال من R410A إلى R32 معالَج بالتفصيل في مقالنا عن إصلاح أو استبدال مكيف عمره أكثر من 10 سنوات.

الملف الذي يجب أن يقدّمه مقدّم الطلب (والذي يجب أن يطلبه المدير المتطوّع)

هذا هو جوهر المشكلة. المدير المتطوّع لا يعرف ما يجب طلبه، فيتلقّى رسالة من ثلاثة أسطر وعرض سعر من صفحة واحدة — من المستحيل طرحه للتصويت.

الملف القابل للاستخدام يتكوّن من ستة مستندات:

1. عرض السعر المفصّل من المركّب، مع العلامة التجارية والطراز والقدرة بالكيلوواط والمستوى الصوتي بالديسيبل dB(A) للوحدة الخارجية عند السرعة الاسمية وفي الوضع الليلي، وطول خطوط التبريد. وقائمة التحقق لدينا بـ 12 بندًا يجب التأكد منها في عرض السعر تصلح هنا كشبكة قراءة للمدير.
2. مخطط أو رسم تخطيطي بالأبعاد لموقع الوحدة الخارجية، مع المسافات إلى الحدود وإلى نوافذ الجيران وإلى الأرض.
3. تركيب صوري أو مجرّد صورة للواجهة مع تحديد الموقع عليها. في الملكية المشتركة، هذا هو المستند الذي يحرّر أكبر عدد من الأصوات: فالمعارضون يتخيّلون دائمًا الأسوأ.
4. مسار تصريف مياه التكثّف: نقطة التصريف، والانحدار، والوصل. وهذا هو السبب الأول للأضرار والنزاعات بين الوحدات.
5. شهادات الشركة: شهادة الكفاءة في التعامل مع غازات التبريد (المادة R.543-99 من قانون البيئة)، وتأمين المسؤولية المدنية المهنية، وضمان العشر سنوات ساري الصلاحية.
6. تعهّد مكتوب من مقدّم الطلب: تحمّل كامل تكاليف الصيانة، وإعادة الحال إلى ما كان عليه في حال الإزالة، وأي ضرر يُلحق بالأجزاء المشتركة.

المدير المتطوّع الذي يرسل هذه القائمة بالبريد الإلكتروني منذ الطلب الأول يكسب ستة أشهر. ويكفي ملف بأجنحة لكل وحدة، يُؤرشف مع الفواتير والشهادات، لتسيير دفتر صيانة المبنى؛ فنحن نلاحظ في الملكيات المشتركة الصغيرة أن الذاكرة التقنية تقوم بكاملها على شخص واحد، وتختفي حين يبيع هذا الشخص عقاره.

صياغة القرار: الصيغة التي تصمد

قرار ينصّ على «ترخيص للسيد س بتركيب تكييف» لا يحمي أحدًا. فهو لا يضبط الموقع ولا الطراز ولا الضجيج ولا ما يلي ذلك.

أما الهيكل الذي يصمد، والمستخدَم في مكاتب الإدارة والقابل للنقل إلى مدير متطوّع، فهو:

القرار رقم س — ترخيص بأشغال خاصة تمسّ الأجزاء المشتركة والمظهر الخارجي: تركيب مضخة حرارية هواء-هواء قابلة للعكس، الوحدة رقم …

ترخّص الجمعية العامة للسيد/السيدة …، مالك الوحدة رقم …، بأن يركّب على نفقته الخاصة حصرًا مضخة حرارية هواء-هواء قابلة للعكس من ماركة …، طراز …، بقدرة … كيلوواط، تُثبَّت وحدتها الخارجية في … (الموقع المحدد)، وفقًا لعرض سعر شركة … بتاريخ … وللمخطط المرفق بهذا المحضر.

يُمنح هذا الترخيص وفق الشروط التالية: — مستوى ضغط صوتي لا يتجاوز … dB(A) عند حدود الملكية، مع تشغيل الوضع الليلي بين الساعة 22:00 و07:00؛ — أشغال تنفّذها شركة حاملة لشهادة الكفاءة في التعامل مع غازات التبريد ومؤمَّنة في المسؤولية المدنية وضمان العشر سنوات، وتُسلَّم شهاداتها إلى المدير قبل التدخل؛ — تصريف مياه التكثّف موصول حسب المخطط المرفق، دون صرف على جزء مشترك ولا على وحدة مجاورة؛ — صيانة سنوية على عاتق المالك، مع تسليم ما يثبتها إلى المدير عند الطلب؛ — إعادة الواجهة إلى حالتها الأصلية تمامًا في حال إزالة الجهاز؛ — الترخيص مرتبط بالوحدة العقارية وينتقل إلى مالكيها المتعاقبين.

السطران الأخيران هما ما يُنسى دائمًا — وهما تحديدًا ما سيبحث عنه الموثّق عند إعادة البيع. فالترخيص «الشخصي للمالك» لا للوحدة العقارية يخلق فراغًا قانونيًا عند كل نقل للملكية.