Climatisation dans un logement loué : ce que le bailleur peut imposer, ce que le locataire peut exiger en 2026
L'équipe Proclimo
21 oct. 2026 - 08 min de lecture
« J'ai 34 °C dans la chambre depuis dix jours, j'ai demandé une clim à mon propriétaire, il m'a dit non. » En face, un bailleur : « Mon locataire a posé un split tout seul, je l'ai découvert sur la photo de l'état des lieux de sortie. Qui répare le mur ? »
Ces deux appels, nous les recevons chaque été, et ils disent la même chose : la climatisation d'un logement loué n'est réglée ni par le bail, ni par la loi de 1989, dans la très grande majorité des cas. Ni obligation du bailleur, ni interdiction automatique pour le locataire. Un vide dans lequel chacun improvise — et qui finit souvent en litige sur la restitution du dépôt de garantie.
Ce guide pose le cadre réel en 2026, puis décrit les trois montages qui fonctionnent concrètement sur le marché locatif francilien, avec qui paie quoi à chaque étape.
Premier point à clarifier : le bailleur n'est pas obligé de climatiser
Il n'existaucune obligation légale de fournir de la climatisation dans un logement d'habitation en France.
Les critères du logement décent sont fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, complété depuis par les exigences de performance énergétique. Ce décret impose notamment une installation de chauffage, une ventilation suffisante, une étanchéité à l'air et une absence de risque pour la santé et la sécurité des occupants. Il ne mentionne aucun seuil de température maximale en été, contrairement au chauffage, pour lequel la jurisprudence considère de longue date qu'un logement impossible à chauffer à 18-19 °C en hiver est indécent.
Autrement dit : un locataire ne peut pas, en l'état du droit, exiger de son bailleur l'installation d'un climatiseur au motif qu'il fait trop chaud.
Les deux exceptions à connaître
1. La chaleur qui rend le logement objectivement inhabitable. Si les températures intérieures résultent d'un défaut du bâti imputable au bailleur — une toiture non isolée dans un dernier étage, des combles aménagés sans isolant, une verrière sans protection, un défaut de ventilation — le locataire peut agir sur le terrain de la décence et de l'obligation de délivrance (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le juge n'ordonnera pas « une climatisation » : il ordonnera des travaux. Isolation, volets, occultation, parfois ventilation. Le rafraîchissement actif n'est qu'une des réponses possibles, et rarement celle que retient un tribunal.
2. Les logements avec clim existante. Si la climatisation figure au bail ou à l'état des lieux d'entrée comme un équipement du logement, elle devient un élément de la chose louée. Le bailleur en doit alors la jouissance paisible : une machine en panne tout l'été, c'est une diminution de prestation, et la jurisprudence admet dans ce cas une réduction de loyer ou des travaux sous astreinte. C'est le point le plus souvent ignoré des bailleurs qui louent un meublé « avec climatisation » dans l'annonce.
Retenir la distinction : pas d'obligation d'installer, mais obligation d'entretenir et de réparer ce qui a été loué.
Deuxième point : le locataire peut-il installer une clim de son côté ?
Oui, sous conditions — et ces conditions sont cumulatives.
L'accord écrit du bailleur
L'article 7 f) de la loi de 1989 interdit au locataire de transformer le logement ou ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire. La frontière entre aménagement (libre) et transformation (soumise à accord) est tranchée par la nature des travaux.
Une climatisation split suppose :
- un percement de mur pour la liaison frigorifique (diamètre 55 à 80 mm, souvent un mur porteur ou une façade) ;
- la fixation d'une unité extérieure sur un mur, un balcon ou une terrasse ;
- une évacuation de condensats nouvelle ;
- parfois une ligne électrique dédiée au tableau.
On est très clairement dans la transformation. Sans accord écrit, le bailleur peut, en fin de bail, soit conserver les ouvrages sans indemnité, soit exiger la remise en état aux frais du locataire — rebouchage, reprise d'enduit, reprise de peinture. Sur une façade parisienne, la remise en état seule se chiffre couramment entre 400 et 1 500 €, échafaudage ou nacelle compris si l'unité est en hauteur.
L'autorisation de la copropriété
Un accord du bailleur ne suffit jamais en immeuble collectif. L'unité extérieure se fixe sur une partie commune (façade, garde-corps, toiture-terrasse), ce qui relève d'une autorisation de l'assemblée générale. Le bailleur est le copropriétaire : c'est lui, et non le locataire, qui porte la demande à l'ordre du jour. Nous détaillons la procédure, les majorités applicables et les pièces à fournir dans notre guide sur l'installation d'une climatisation en copropriété.
Les règles d'urbanisme locales
À Paris et dans la plupart des communes denses d'Île-de-France, une unité extérieure visible depuis la voie publique est soumise à déclaration préalable et, en secteur protégé ou aux abords d'un monument historique, à l'avis de l'architecte des bâtiments de France. Le règlement du PLU bioclimatique parisien est particulièrement restrictif sur les équipements techniques en façade sur rue.
Là encore : le demandeur est le propriétaire, pas l'occupant.
Conclusion pratique
Un locataire qui veut une clim fixe doit obtenir trois feux verts : bailleur, copropriété, urbanisme. C'est long (une AG annuelle, deux mois d'instruction d'une DP) et cela explique pourquoi la très grande majorité des locataires franciliens se rabattent sur du mobile — avec les limites que nous avons détaillées dans notre analyse du climatiseur monobloc mobile pour les locataires.
Les trois montages qui fonctionnent sur le marché locatif francilien
Montage 1 : le bailleur installe et intègre au loyer
Le propriétaire fait poser l'équipement, le déclare au bail comme équipement du logement, et répercute l'investissement. Deux voies :
- Un loyer initial plus élevé lors d'une relocation. Sur le parc meublé parisien, une clim réversible dans un studio ou un T2 se traduit par un loyer supérieur de 30 à 60 €/mois selon les quartiers, et surtout par une vacance locative plus courte.
- La contribution pour le partage des économies de charges, prévue par l'article 23-1 de la loi de 1989 et le décret n° 2009-1438. Elle permet, après travaux d'amélioration énergétique et sous conditions strictes (accord du locataire en place, démonstration des économies, plafonnement à la moitié de l'économie estimée, durée maximale de 15 ans), d'ajouter une ligne à la quittance. Une PAC air-air réversible qui remplace des convecteurs électriques peut entrer dans ce cadre — à condition de monter le dossier sérieusement, bilan avant/après à l'appui.
C'est le montage le plus solide juridiquement. Et c'est aussi celui qui a le plus de sens quand le logement est chauffé à l'électrique : le gain se fait sur le chauffage, pas sur la climatisation. Le calcul détaillé figure dans notre article sur le remplacement des radiateurs électriques par une PAC air-air en appartement.
Montage 2 : le locataire finance, le bailleur autorise par écrit
Le locataire paie l'équipement et la pose, le bailleur autorise par un avenant au bail. L'avenant doit régler cinq points, sous peine de rouvrir le débat trois ans plus tard :
| Point à trancher | Formulation à faire figurer |
|---|---|
| Propriété de l'équipement | Qui est propriétaire pendant le bail, qui l'est après |
| Sort en fin de bail | Dépose aux frais du locataire, ou abandon au bailleur sans indemnité |
| Remise en état | Rebouchage, reprise de façade : qui paie, selon quel devis |
| Entretien annuel | À la charge de qui, avec obligation de transmettre les factures |
| Assurance | Déclaration à l'assureur multirisque habitation du locataire |
Ajoutez systématiquement en annexe la fiche technique de l'équipement et l'attestation de capacité de l'installateur : ce sont les pièces que le bailleur demandera, et celles que le constructeur exigera en cas de recours en garantie.
Montage 3 : la solution sans travaux lourds
Quand ni l'AG ni l'urbanisme ne le permettent, restent les solutions qui ne touchent pas la façade : monobloc mural avec deux grilles de 160 mm en traversée de mur, rafraîchissement par ventilation nocturne, occultation sérieuse. Une moustiquaire à cadre pour fenêtre permet de dormir fenêtres ouvertes sans insectes, et un thermomètre-hygromètre d'intérieur donne les chiffres qui remplacent les impressions dans une discussion avec un bailleur. Nous avons comparé ces options dans notre dossier sur la climatisation d'un appartement sans unité extérieure.
Qui paie quoi, année après année
C'est la deuxième source de litige, après l'autorisation. La répartition découle du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives) et du décret n° 87-713 (charges récupérables).
À la charge du locataire — entretien courant et menues réparations :
- nettoyage et remplacement des filtres des unités intérieures ;
- nettoyage des grilles et des carters accessibles ;
- maintien du bon écoulement des condensats (bac, siphon accessible) ;
- remplacement des piles de la télécommande, remplacement de la télécommande perdue.
Un nettoyant mousse pour climatiseur et un jeu de filtres de rechange compatibles suffisent à tenir cette part. Le protocole complet est décrit dans notre guide d'entretien des filtres de climatisation.
À la charge du bailleur — gros entretien et vétusté :
- remplacement du compresseur, de la carte électronique, du moteur de ventilateur ;
- recherche et réparation de fuite sur la liaison frigorifique, recharge de fluide ;
- remplacement de la pompe de relevage des condensats ;
- remplacement de l'équipement en fin de vie.
La zone grise : le contrat d'entretien annuel. Rien n'oblige, pour une climatisation d'habitation, à faire porter la visite annuelle par l'une ou l'autre partie. Le bail peut l'attribuer au locataire (c'est l'usage le plus fréquent en maison individuelle louée) ou au bailleur (fréquent en meublé et en résidence gérée), à condition que ce soit écrit. Mais attention : le contrôle d'étanchéité réglementaire des équipements contenant 2 kg ou plus de fluide, ou 5 tonnes équivalent CO₂, incombe à l'opérateur de l'équipement, au sens des articles R.543-75 et suivants du Code de l'environnement — en pratique le propriétaire pour un équipement intégré au logement. Ce point est développé dans notre article sur l'entretien de climatisation obligatoire.
Et surtout : la garantie constructeur tombe sans entretien tracé. Un bailleur qui laisse le locataire gérer seul la maintenance sans récupérer les factures perdra son recours sur une panne de compresseur à l'année 4.
Canicule : ce que le locataire peut faire quand la clim existante tombe en panne
Scénario fréquent en août : la clim est au bail, elle ne refroidit plus, le bailleur ne répond pas.
La marche à suivre, par ordre :
- Signaler par écrit — courriel puis lettre recommandée avec accusé de réception. La date de signalement est ce qui fera courir le délai, en cas de procédure.
- Laisser un délai raisonnable. Deux à trois semaines en période normale ; beaucoup moins est défendable en pleine canicule, si le logement abrite une personne âgée, un nourrisson ou une personne vulnérable (Santé publique France rappelle chaque été les risques sanitaires de l'exposition prolongée à la chaleur).
- Saisir la commission départementale de conciliation du département, gratuite, compétente pour les litiges locatifs relatifs à l'état du logement et aux réparations.
- Saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir l'exécution des travaux, le cas échéant sous astreinte, et une réduction de loyer pour la période de privation.
Ce qu'il ne faut pas faire : cesser de payer le loyer. La compensation unilatérale sans décision de justice expose à une procédure de résiliation du bail. Et ne jamais faire intervenir soi-même un frigoriste pour une réparation structurelle en espérant la déduire du loyer : la facture restera, en pratique, à la charge de celui qui l'a commandée.
De son côté, le bailleur a intérêt à faire vite. Un diagnostic sous 72 h coûte moins cher qu'un contentieux : voir la structure de prix dans notre comparatif des coûts de dépannage en Île-de-France, et les réflexes d'urgence dans notre page dépannage climatisation en urgence.
État des lieux : les quatre lignes à ne pas oublier
Bailleur comme locataire, la climatisation doit apparaître à l'état des lieux d'entrée et de sortie, avec quatre mentions précises :
- marque, modèle, numéro de série des unités intérieures et extérieures, et date de mise en service ;
- état de fonctionnement constaté le jour de l'état des lieux (mode froid et mode chaud testés, température de soufflage) ;
- état de propreté des filtres et du bac à condensats ;
- les factures d'entretien des années précédentes, annexées.
Un simple thermomètre infrarouge sans contact pointé sur la grille de soufflage donne un chiffre objectif et horodaté par la photo : un écart de 8 à 12 °C entre l'air repris et l'air soufflé en mode froid signe une machine qui fonctionne. C'est trente secondes qui évitent une discussion de 1 200 € deux ans plus tard.
Ce que nous conseillons, selon la situation
| Votre situation | Le réflexe le plus efficace |
|---|---|
| Locataire, logement très chaud, bail nu longue durée | Demander par écrit, proposer de financer, viser l'AG de copropriété du printemps |
| Locataire, bail court ou mobilité | Oublier le split fixe : monobloc, occultation, ventilation nocturne |
| Bailleur, logement chauffé à l'électrique | Installer une PAC air-air réversible : l'argument est le chauffage, pas la clim |
| Bailleur, meublé ou location saisonnière | Installer, intégrer au bail, garder la main sur l'entretien annuel |
| Bailleur avec clim au bail en panne | Intervenir sous 72 h en été, conserver toutes les factures |
Dans tous les cas, le document qui protège les deux parties n'est pas le bail type : c'est l'avenant climatisation, deux pages, signé avant le premier percement.
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