Airconditioning in een VvE: zo krijgt u uw buitenunit goedgekeurd op de ledenvergadering in 2026
L'équipe Proclimo
5 sep. 2026 - 09 min lezen
Sinds de btw op lucht-luchtwarmtepompen naar 5,5% is gegaan, circuleren offertes voor reversibele airconditioning bij duizenden in de brievenbussen van Franse appartementengebouwen. Maar tussen de getekende bestelbon en de ingebruikname staat nog altijd één obstakel dat één op de drie installaties in een appartement blokkeert: de ledenvergadering van de VvE. Een buitenunit plaatsen, een dragende muur doorboren, koelleidingen langs een gevel laten lopen — al deze handelingen raken aan de gemeenschappelijke delen. En in het appartementsrecht beslist u niet alleen over wat de gemeenschappelijke delen betreft, zelfs niet op "uw eigen" balkon. Zo stelt u een dossier samen dat het haalt, dit is de meerderheid die werkelijk geldt, en dit doet u wanneer de weigering nergens meer op gestoeld is.
Waarom uw balkon niet echt van u is
Dat is misverstand nummer één. Een appartementseigenaar gaat er doorgaans van uit dat een balkon, een loggia of een terras die in zijn privégedeelte worden genoemd, hem in volle eigendom toebehoren. In werkelijkheid maken de wet van 10 juli 1965 en de vaste rechtspraak van het Cour de cassation onderscheid tussen twee zaken:
- het exclusieve gebruiksrecht van het balkon, dat inderdaad aan u toekomt;
- de constructie en het uiterlijk (vloerplaat, balustrade, onderzijde, gevel), die in vrijwel alle splitsingsreglementen gemeenschappelijke delen blijven.
Praktisch gevolg: u mag er een tafel en planten neerzetten, maar u mag er geen apparaat bevestigen dat het uiterlijk van het gebouw wijzigt of dat steunt op een gemeenschappelijk element. Een buitenunit van 40 tot 60 kg die aan een balustrade wordt geschroefd, op de vloerplaat wordt geplaatst met een doorboring voor de condensafvoer, of aan de gevel wordt gehangen, valt volledig onder artikel 25 b) van de wet van 1965: "werkzaamheden die de gemeenschappelijke delen of het uiterlijk van het gebouw aantasten".
Onthoud: zelfs een unit die op trillingsdempende blokken op de grond staat, zonder enige doorboring van de balustrade, is vergunningsplichtig zodra hij van buitenaf zichtbaar is en het doorboren van de gevelmuur vereist voor de doorvoer van de koelleidingen. En die doorboring is nu eenmaal onvermijdelijk.
Het geval van een woning in een horizontale VvE
Verkavelingen en horizontale VvE's volgen dezelfde logica: als het reglement een architectonisch lastenboek voorschrijft (wat vaak het geval is), vereist de plaatsing van een buitenunit die zichtbaar is vanaf de weg of vanuit de naburige kavels de instemming van de vergadering. Daar komt in beschermd gebied nog het advies van de Architecte des Bâtiments de France bij, waarover verderop meer.
Welke meerderheid geldt er in 2026?
Dit is het punt waar de meeste beheerders de mist in gaan, en het loont de moeite het vóór de vergadering onder de knie te hebben.
| Situatie | Vereiste meerderheid | Wettelijke grondslag |
|---|---|---|
| Individuele installatie van een lucht-luchtwarmtepomp (privégebruik) | Artikel 25 b) — meerderheid van de stemmen van alle eigenaars | Wet van 10/07/1965 |
| Stemming volgens artikel 25 die minstens 1/3 van de stemmen van alle eigenaars haalt | Onmiddellijke tweede stemming bij gewone meerderheid van de aanwezige en vertegenwoordigde eigenaars | Artikel 25-1 (doorschuifregeling) |
| Collectieve installatie op de gemeenschappelijke delen (gemeenschappelijke warmtepomp, netwerk) | Artikel 25, of zelfs artikel 24 voor energiebesparende werken | Loi ELAN / Loi Climat |
| Wijziging van het splitsingsreglement | Artikel 26 (dubbele meerderheid) | Wet van 10/07/1965 |
De doorschuifregeling van artikel 25-1 is uw beste bondgenoot en wordt veel te vaak vergeten: als uw voorstel minstens een derde van de stemmen van alle eigenaars haalt (niet alleen van de aanwezigen), moet de voorzitter van de vergadering onmiddellijk overgaan tot een tweede stemming bij gewone meerderheid. Veel voorstellen die op de vergadering "verworpen" werden verklaard, hadden in die tweede ronde aangenomen moeten worden. Controleer de notulen daar systematisch op.
Laat het punt volgens de regels op de agenda zetten
Een mondeling verzoek tijdens de vergadering heeft geen enkele waarde: een voorstel dat niet op de agenda staat, is nietig. De procedure:
- Richt een verzoek tot agendering aan de beheerder per aangetekende brief met ontvangstbevestiging of via het extranetportaal van de VvE, met inachtneming van de termijn uit het beheerdercontract (reken op twee maanden vóór de vergadering om gerust te zijn).
- Schrijf zelf de exacte tekst van het voorstel — laat de beheerder dat niet in uw plaats doen. Een vaag voorstel ("de heer X machtigen een airconditioning te installeren") is aanvechtbaar; een nauwkeurig voorstel (merk, model, afmetingen, plaats, kleur, geluidsniveau, installateur, datum) beschermt iedereen.
- Voeg de stukken bij (zie hieronder): de beheerder is verplicht ze bij de oproeping te voegen.
Het dossier dat een stemming doet kantelen
Een ledenvergadering verwerpt een airconditioning bijna nooit "uit principe". Ze verwerpt onzekerheid: het lawaai, de esthetiek, waterlekken bij de benedenbuur, het precedent dat wordt geschapen. Uw dossier moet op deze vier angsten antwoorden, in deze volgorde.
1. Het akoestische bewijs
Dit is het paradepaardje. Lever het technische fiche van de fabrikant met vermelding van het geluidsdrukniveau in dB(A) op 1 meter en, indien beschikbaar, het geluidsvermogen. Recente buitenunits uit de premiumreeksen zakken onder 45 dB(A) bij nominale werking en bieden een nachtmodus van 38-40 dB(A).
Herinner de vergadering aan de werkelijke regel: niet het absolute geluid wordt bestraft, maar de geluidstoename (artikelen R. 1336-6 tot R. 1336-9 van de Code de la santé publique), begrensd op 5 dB(A) overdag en 3 dB(A) 's nachts. Een schriftelijke toezegging om op eigen kosten een contradictoire geluidsmeting te laten uitvoeren na installatie bij een klacht, ontmantelt het gros van de bezwaren. Zelfs een eenvoudige digitale geluidsmeter maakt het al mogelijk een situatie vóór en na plaatsing te documenteren — handig om het debat te objectiveren in plaats van het te ondergaan.
2. De visuele inpassing
Presenteer een fotomontage of op zijn minst een geannoteerde foto van de gevel met de exacte positie, de maten en de kleur. Stel meteen een afschermingsoplossing voor: een omkasting met opengewerkte lamellen voor de airco (behandeld hout of gelakt aluminium) kost enkele honderden euro's en verandert een esthetisch struikelblok in een verkoopargument. Let op: de omkasting moet geventileerd zijn en de door de fabrikant voorgeschreven vrije ruimtes respecteren, anders daalt het rendement en vervalt de garantie.
3. Het beheer van het condenswater
Dit is het meest voorkomende en meest legitieme technische bezwaar: een buitenunit produceert water in verwarmingsmodus (ontdooien), tot enkele liters per dag in een vochtige winter. Een afvoer "in het wilde weg" die over het balkon van de benedenbuur stroomt, garandeert een conflict. Verbind u in de tekst van het voorstel tot een aansluiting van de condensbak op een bestaande afvoer, en laat dit op de offerte vermelden. Een condensafvoerset met sifon en passende slang is een post van enkele tientallen euro's; het is ook het detail dat de vergadering geruststelt.
4. Aansprakelijkheid en verzekering
Voeg toe:
- het verzekeringsattest beroepsaansprakelijkheid en tienjarige aansprakelijkheid van de installateur;
- zijn bekwaamheidsattest voor het hanteren van koelmiddelen (verplicht voor de ingebruikname, artikelen R. 543-99 e.v. van de Code de l'environnement);
- zijn RGE QualiPAC-kwalificatie als u subsidies aanvraagt;
- een schriftelijke toezegging om de gemeenschappelijke delen op eigen kosten in oorspronkelijke staat te herstellen bij demontage, en elke schade in verband met de installatie op zich te nemen.
De vergunningen die bovenop die van de vergadering komen
De instemming van de ledenvergadering ontslaat u van geen enkele stedenbouwkundige formaliteit. In 2026 blijven drie controles onmisbaar.
De voorafgaande werkzaamhedenmelding
Elke wijziging van het uiterlijk van een bestaand bouwwerk vereist een voorafgaande melding bij de gemeente (artikel R. 421-17 van de Code de l'urbanisme). Een buitenunit die zichtbaar is vanuit de openbare ruimte valt daar in de overgrote meerderheid van de gemeenten onder. De behandelingstermijn bedraagt één maand, opgetrokken tot twee maanden in beschermd gebied. Sommige gemeenten hebben zeer nauwkeurige adviesfiches gepubliceerd (met name Parijs, Lyon en Bordeaux) met de aanvaarde plaatsingen: achteraan op het balkon, terugliggend ten opzichte van het gevelvlak, nooit uitspringend boven de straat.
Het advies van de Architecte des Bâtiments de France
Ligt uw gebouw binnen een straal van 500 meter van een historisch monument, in een site patrimonial remarquable of op een beschermde site, dan wordt de ABF geraadpleegd en is zijn advies bindend voor de gemeente. In de praktijk wordt een buitenunit die vanaf de straat zichtbaar is daar vrijwel systematisch geweigerd. De alternatieven die u dan moet onderzoeken: plaatsing op een binnenplaats, op een niet-zichtbaar dakterras, of overstappen op een oplossing zonder zichtbare buitenunit (monoblok-airco zonder buitenunit, met discrete roosters ingewerkt in de gevel).
Het splitsingsreglement zelf
Lees het regel voor regel opnieuw. Sommige reglementen verbieden uitdrukkelijk "elk zichtbaar apparaat aan de gevel" of schrijven een kleur voor. Een algemene en absolute verbodsclausule kan als onredelijk worden beoordeeld wanneer zij eigenaars duurzaam een noodzakelijk geworden voorziening ontzegt, maar zolang een rechter haar niet buiten toepassing heeft verklaard, geldt zij. De Loi Climat et Résilience en recente ontwikkelingen maken het overigens mogelijk het reglement via artikel 26 te wijzigen om het af te stemmen op de uitdagingen van energetische renovatie.
De onterechte weigering: uw beroep binnen twee maanden
Een negatieve stemming is niet het einde van het verhaal. De wet omkadert de onterechte weigering van een werkzaamhedenvergunning strikt.
Wat misbruik kenmerkt
De rechtspraak neemt misbruik aan wanneer de weigering:
- op geen enkel motief van collectief belang berust (esthetiek, veiligheid, stevigheid, bestemming van het gebouw);
- discriminatie verraadt — andere eigenaars kregen dezelfde toestemming voor identieke installaties;
- de aanvrager een onevenredig nadeel berokkent in verhouding tot het aangevoerde ongemak.
Het gunstigste geval voor de aanvrager: het gebouw telt al vijf of zes toegestane buitenunits en de uwe wordt zonder motivering geweigerd. Fotografeer systematisch de bestaande installaties en zoek de bijbehorende notulen van de ledenvergaderingen op (daar hebt u recht op).
De procedure
U beschikt over een termijn van twee maanden vanaf de kennisgeving van de notulen om het besluit aan te vechten bij de tribunal judiciaire van de plaats waar het gebouw staat (artikel 42 van de wet van 1965). Na die termijn wordt het besluit definitief — dat is de klassieke valkuil. De procedure vereist verplichte vertegenwoordiging door een advocaat boven 10.000 €.
De rechter kan:
- het weigeringsbesluit vernietigen;
- de werken zelf toestaan als hij vaststelt dat de weigering onterecht is;
- schadevergoeding toekennen voor het geleden nadeel (vertraging, doorstane hittegolf, meerkosten).
Probeer daarvóór eerst de bemiddeling: de conciliateur de justice is gratis, een beroep op hem wordt door de rechter vaak op prijs gesteld, en een eenvoudig voorbereidend overleg met de raad van commissarissen lost heel wat dossiers op. Een geactualiseerde praktische gids over mede-eigendom stelt u in staat de juiste artikelen ter vergadering aan te halen en bespaart u menig steriel steekspel met een slecht geïnformeerde beheerder.
De alternatieven wanneer de vergadering nee zegt
Een definitieve weigering veroordeelt u niet tot de ventilator. Verschillende oplossingen blijven beschikbaar zonder aan de gemeenschappelijke delen te komen:
- De monoblok-airco zonder buitenunit: verdamper en condensor in één wandkast, met twee kernboringen van 160 mm in de gevel, gemaskeerd door discrete roosters. Voor de doorboring is nog altijd toestemming nodig, maar het esthetische bezwaar valt grotendeels weg.
- De mobiele airco op wieltjes: geen enkele vergunning, geen gevelwijziging, maar een middelmatig rendement, een slang die door het raam moet en een hoog geluidsniveau binnen. Een noodoplossing voor hittegolven, geen permanent comfortsysteem.
- Zonwering: een buitenzonwering of een warmtewerende raamfolie verlaagt de temperatuur van een op het zuiden of westen gerichte kamer met enkele graden, voor een onvergelijkbaar lager budget. Het plaatsen van een knikarmscherm valt ook onder de ledenvergadering; de folie, aan de binnenzijde van het glas aangebracht, niet.
- Ondersteunde nachtventilatie: een omkeerbare raamventilator of een eenvoudige hoogwaardige circulatieventilator benut de nachtelijke koelte, op voorwaarde dat de thermische massa van de woning dat toelaat.
De checklist voor de eigenaar, op volgorde
- Het splitsingsreglement herlezen (bepalingen over het uiterlijk, de balkons, zichtbare apparaten).
- De dienst stedenbouw van de gemeente raadplegen: beschermd gebied? lokale adviesfiche? voorafgaande melding vereist?
- Twee of drie RGE-installateurs een offerte laten maken, met verplichte akoestische fiche, plaatsingsplan en condensbeheer.
- De raad van commissarissen vooraf informeel polsen: een raad die aan uw kant staat, levert twintig stemmen op.
- Agendering aanvragen per aangetekende brief, met een door uzelf opgestelde tekst van het voorstel en de bijlagen.
- Het dossier ter vergadering presenteren in drie minuten: lawaai, esthetiek, water, aansprakelijkheid.
- De notulen controleren: is de doorschuifregeling van artikel 25-1 toegepast?
- De voorafgaande melding indienen zodra de toestemming binnen is, vóór elke start van de werken.
- De notulen van de vergadering en het besluit van niet-verzet bewaren in het woningdossier: ze worden bij verkoop opgevraagd.
Het belangrijkste in het kort
De toestemming van de ledenvergadering is niet zomaar een extra administratieve formaliteit: het is het document dat uw installatie voor tien of vijftien jaar veiligstelt en dat u beschermt bij een wisseling van beheerder, verkoop van het pand of een burenconflict. Een goed voorbereid dossier — akoestische fiche, fotomontage, aangesloten condensafvoer, attesten van de installateur — krijgt in de overgrote meerderheid van de gevallen groen licht. Een kale offerte die ter vergadering wordt voorgelegd, bijna nooit.
En mocht de weigering toch komen zonder ernstige grond, denk dan aan die twee maanden: na die termijn staat het besluit in steen gebeiteld, hoe onterecht het ook is.
Bronnen: wet nr. 65-557 van 10 juli 1965 tot vaststelling van het statuut van de mede-eigendom van gebouwde onroerende goederen (artikelen 24, 25, 25-1, 26, 42); Code de l'urbanisme, artikel R. 421-17; Code de la santé publique, artikelen R. 1336-6 tot R. 1336-9; Code de l'environnement, artikelen R. 543-99 e.v.; Service-Public.fr, fiches « Copropriété : travaux » en « Déclaration préalable de travaux »; ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).
Op zoek naar een airconditioningoplossing?
