Airconditioning in een huurwoning: wat de verhuurder mag opleggen en wat de huurder kan eisen in 2026
L'équipe Proclimo
21 okt. 2026 - 09 min lezen
"Het is al tien dagen 34 °C in de slaapkamer, ik heb mijn verhuurder om airco gevraagd en hij zei nee." En aan de andere kant een verhuurder: "Mijn huurder heeft eigenhandig een split geplaatst, ik ontdekte het op de foto van de eindinspectie. Wie herstelt de muur?"
Deze twee telefoontjes krijgen we elke zomer, en ze zeggen allebei hetzelfde: airconditioning in een huurwoning wordt in de overgrote meerderheid van de gevallen niet geregeld, noch door het huurcontract, noch door de Franse huurwet van 1989. Geen verplichting voor de verhuurder, en ook geen automatisch verbod voor de huurder. Een leemte waarin iedereen improviseert — en die vaak eindigt in een geschil over de teruggave van de waarborgsom.
Deze gids schetst het werkelijke kader in 2026 en beschrijft vervolgens de drie constructies die concreet werken op de huurmarkt in Île-de-France, met wie bij elke stap wat betaalt.
Eerste punt om duidelijk te stellen: de verhuurder is niet verplicht airconditioning te plaatsen
Er bestaat geen enkele wettelijke verplichting om airconditioning te voorzien in een woning in Frankrijk.
De criteria voor een behoorlijke woning zijn vastgelegd in decreet nr. 2002-120 van 30 januari 2002, sindsdien aangevuld met eisen inzake energieprestatie. Dat decreet verplicht onder meer een verwarmingsinstallatie, voldoende ventilatie, luchtdichtheid en de afwezigheid van risico's voor de gezondheid en veiligheid van de bewoners. Het vermeldt geen enkele maximale temperatuurgrens in de zomer, in tegenstelling tot verwarming, waarvoor de rechtspraak al lang oordeelt dat een woning die in de winter niet op 18-19 °C te verwarmen is, onbehoorlijk is.
Anders gezegd: een huurder kan naar huidig recht van zijn verhuurder niet de installatie van een airconditioner eisen met als argument dat het te warm is.
De twee uitzonderingen die u moet kennen
1. Hitte die de woning objectief onbewoonbaar maakt. Als de binnentemperaturen het gevolg zijn van een gebrek aan het gebouw dat aan de verhuurder toe te rekenen is — een niet-geïsoleerd dak op de bovenste verdieping, een ingerichte zolder zonder isolatie, een glaskoepel zonder zonwering, een ventilatiegebrek — dan kan de huurder optreden op grond van de bewoonbaarheid en de leveringsplicht (artikel 6 van wet nr. 89-462 van 6 juli 1989). De rechter zal geen "airconditioning" bevelen: hij zal werkzaamheden bevelen. Isolatie, luiken, verduistering, soms ventilatie. Actieve koeling is slechts een van de mogelijke antwoorden, en zelden het antwoord waarvoor een rechtbank kiest.
2. Woningen met bestaande airco. Als de airconditioning in het huurcontract of in het aanvangsinspectierapport als onderdeel van de woninguitrusting staat vermeld, wordt zij een onderdeel van het gehuurde goed. De verhuurder moet er dan het rustig genot van waarborgen: een toestel dat de hele zomer defect is, betekent een verminderde prestatie, en de rechtspraak aanvaardt in dat geval een huurverlaging of werkzaamheden onder dwangsom. Dat is het punt dat het vaakst over het hoofd wordt gezien door verhuurders die een gemeubileerde woning verhuren "met airconditioning" in de advertentie.
Onthoud het onderscheid: geen verplichting om te installeren, maar wel de verplichting om te onderhouden en te herstellen wat verhuurd is.
Tweede punt: mag de huurder op eigen initiatief airco installeren?
Ja, onder voorwaarden — en die voorwaarden gelden cumulatief.
De schriftelijke toestemming van de verhuurder
Artikel 7 f) van de wet van 1989 verbiedt de huurder de woning of de uitrusting ervan te verbouwen zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar. De grens tussen inrichting (vrij) en verbouwing (toestemming vereist) wordt bepaald door de aard van de werkzaamheden.
Een splitairco veronderstelt:
- een doorboring van de muur voor de koelleiding (diameter 55 tot 80 mm, vaak een dragende muur of een gevel);
- de bevestiging van een buitenunit aan een muur, balkon of terras;
- een nieuwe condensafvoer;
- soms een aparte elektriciteitsgroep in de meterkast.
Dit valt zonder twijfel onder verbouwing. Zonder schriftelijke toestemming kan de verhuurder aan het einde van de huur de aangebrachte voorzieningen zonder vergoeding behouden, of het herstel in de oorspronkelijke staat op kosten van de huurder eisen — dichten, stucwerk bijwerken, opnieuw schilderen. Op een Parijse gevel kost alleen het herstel doorgaans tussen 400 en 1.500 €, inclusief steiger of hoogwerker als de unit op hoogte hangt.
De toestemming van de vereniging van eigenaren
Toestemming van de verhuurder alleen is in een appartementsgebouw nooit genoeg. De buitenunit wordt bevestigd aan een gemeenschappelijk deel (gevel, balustrade, dakterras), wat een toestemming van de algemene vergadering vereist. De verhuurder is de mede-eigenaar: hij, en niet de huurder, zet het verzoek op de agenda. Wij beschrijven de procedure, de vereiste meerderheden en de aan te leveren stukken in detail in onze gids over de installatie van airconditioning in een appartementsgebouw.
De plaatselijke bouwvoorschriften
In Parijs en in de meeste dichtbebouwde gemeenten van Île-de-France is een buitenunit die vanaf de openbare weg zichtbaar is onderworpen aan een voorafgaande melding en, in een beschermd gebied of in de omgeving van een historisch monument, aan het advies van de architecte des bâtiments de France. Het reglement van het Parijse bioklimatische bestemmingsplan (PLU bioclimatique) is bijzonder restrictief voor technische installaties aan de straatgevel.
Ook hier: de aanvrager is de eigenaar, niet de bewoner.
Praktische conclusie
Een huurder die een vaste airco wil, moet drie keer groen licht krijgen: van de verhuurder, van de vereniging van eigenaren en van de bouwdienst. Dat duurt lang (één jaarlijkse algemene vergadering, twee maanden behandeling van een melding) en verklaart waarom de overgrote meerderheid van de huurders in Île-de-France terugvalt op mobiele toestellen — met de beperkingen die we hebben toegelicht in onze analyse van de mobiele monoblock-airco voor huurders.
De drie constructies die werken op de huurmarkt in Île-de-France
Constructie 1: de verhuurder installeert en verwerkt het in de huur
De eigenaar laat de apparatuur plaatsen, vermeldt die in het huurcontract als woninguitrusting en verrekent de investering. Twee wegen:
- Een hogere aanvangshuur bij een nieuwe verhuring. In het Parijse gemeubileerde segment levert een omkeerbare airco in een studio of tweekamerappartement een huur op die 30 tot 60 €/maand hoger ligt, afhankelijk van de wijk, en vooral een kortere leegstand.
- De bijdrage voor het delen van de lastenbesparing, voorzien in artikel 23-1 van de wet van 1989 en decreet nr. 2009-1438. Daarmee kan, na energieverbeterende werkzaamheden en onder strikte voorwaarden (instemming van de zittende huurder, aantoonbare besparing, beperking tot de helft van de geschatte besparing, maximale duur van 15 jaar), een regel aan de huurkwitantie worden toegevoegd. Een omkeerbare lucht-luchtwarmtepomp die elektrische convectoren vervangt, kan hieronder vallen — op voorwaarde dat het dossier serieus wordt opgebouwd, met een balans vóór en na.
Dit is juridisch de meest solide constructie. En ook de meest logische wanneer de woning elektrisch wordt verwarmd: de winst zit in de verwarming, niet in de koeling. De gedetailleerde berekening vindt u in ons artikel over het vervangen van elektrische radiatoren door een lucht-luchtwarmtepomp in een appartement.
Constructie 2: de huurder betaalt, de verhuurder geeft schriftelijk toestemming
De huurder betaalt de apparatuur en de plaatsing, de verhuurder geeft toestemming via een addendum bij het huurcontract. Dat addendum moet vijf punten regelen, anders laait de discussie drie jaar later weer op:
| Te regelen punt | Formulering die moet worden opgenomen |
|---|---|
| Eigendom van de apparatuur | Wie is eigenaar tijdens de huur, wie erna |
| Lot aan het einde van de huur | Demontage op kosten van de huurder, of overdracht aan de verhuurder zonder vergoeding |
| Herstel in oorspronkelijke staat | Dichten, gevelherstel: wie betaalt, op basis van welk bestek |
| Jaarlijks onderhoud | Ten laste van wie, met de verplichting de facturen te overleggen |
| Verzekering | Melding aan de inboedel-/aansprakelijkheidsverzekeraar van de huurder |
Voeg altijd als bijlage de technische fiche van de apparatuur en het bekwaamheidsattest van de installateur toe: dat zijn de stukken die de verhuurder zal opvragen, en die de fabrikant zal eisen bij een beroep op de garantie.
Constructie 3: de oplossing zonder zware werkzaamheden
Wanneer de algemene vergadering of de bouwvoorschriften het niet toelaten, blijven de oplossingen over die de gevel niet raken: een monoblock-wandunit met twee roosters van 160 mm door de muur, koeling via nachtventilatie, degelijke verduistering. Een insectenhor met frame voor het raam maakt het mogelijk om met open ramen te slapen zonder insecten, en een thermometer-hygrometer voor binnen levert de cijfers die in een gesprek met een verhuurder de plaats innemen van indrukken. Wij hebben deze opties vergeleken in ons dossier over het koelen van een appartement zonder buitenunit.
Wie betaalt wat, jaar na jaar
Dit is de tweede bron van geschillen, na de toestemming. De verdeling volgt uit decreet nr. 87-712 van 26 augustus 1987 (herstellingen ten laste van de huurder) en decreet nr. 87-713 (doorrekenbare lasten).
Ten laste van de huurder — gewoon onderhoud en kleine herstellingen:
- schoonmaken en vervangen van de filters van de binnenunits;
- schoonmaken van de roosters en bereikbare behuizingen;
- zorgen voor een goede condensafvoer (bak, bereikbare sifon);
- vervangen van de batterijen van de afstandsbediening, vervangen van een verloren afstandsbediening.
Een schuimreiniger voor airconditioners en een set compatibele vervangfilters zijn genoeg om dit deel te verzorgen. Het volledige protocol staat beschreven in onze onderhoudsgids over airconditioningfilters.
Ten laste van de verhuurder — groot onderhoud en ouderdom:
- vervanging van de compressor, de elektronische printplaat, de ventilatormotor;
- opsporen en herstellen van een lek in de koelleiding, bijvullen van koudemiddel;
- vervanging van de condenspomp;
- vervanging van de apparatuur aan het einde van haar levensduur.
Het grijze gebied: het jaarlijkse onderhoudscontract. Niets verplicht om de jaarlijkse inspectie van een airconditioning in een woning door de ene of de andere partij te laten dragen. Het huurcontract kan die aan de huurder toewijzen (het meest gangbare gebruik bij een verhuurde eengezinswoning) of aan de verhuurder (gebruikelijk bij gemeubileerde verhuur en beheerde residenties), op voorwaarde dat het op papier staat. Maar let op: de wettelijke lekdichtheidscontrole van installaties met 2 kg koudemiddel of meer, of 5 ton CO₂-equivalent, komt toe aan de exploitant van de installatie, in de zin van de artikelen R.543-75 e.v. van de Franse milieuwet — in de praktijk de eigenaar bij een installatie die deel uitmaakt van de woning. Dit punt wordt uitgewerkt in ons artikel over het verplichte onderhoud van airconditioning.
En vooral: de fabrieksgarantie vervalt zonder aantoonbaar onderhoud. Een verhuurder die de huurder het onderhoud alleen laat regelen zonder de facturen op te vragen, verliest zijn verhaalsrecht bij een compressordefect in jaar 4.
Hittegolf: wat de huurder kan doen als de bestaande airco uitvalt
Een veelvoorkomend scenario in augustus: de airco staat in het huurcontract, hij koelt niet meer, de verhuurder reageert niet.
De te volgen stappen, in deze orde:
- Schriftelijk melden — eerst per e-mail, dan per aangetekende brief met ontvangstbevestiging. De datum van de melding is wat de termijn doet lopen bij een eventuele procedure.
- Een redelijke termijn laten. Twee tot drie weken in normale omstandigheden; veel korter is verdedigbaar in volle hittegolf, als er een oudere persoon, een baby of een kwetsbare persoon in de woning verblijft (Santé publique France herinnert elke zomer aan de gezondheidsrisico's van langdurige blootstelling aan hitte).
- De departementale verzoeningscommissie van het departement aanspreken; die is gratis en bevoegd voor huurgeschillen over de staat van de woning en herstellingen.
- De bevoegde rechter (juge des contentieux de la protection) aanspreken om de uitvoering van de werkzaamheden te verkrijgen, eventueel onder dwangsom, en een huurverlaging voor de periode zonder gebruik.
Wat u niet moet doen: stoppen met het betalen van de huur. Eenzijdige verrekening zonder rechterlijke beslissing stelt u bloot aan een procedure tot ontbinding van de huur. En laat nooit op eigen initiatief een koeltechnicus een structurele reparatie uitvoeren in de hoop die van de huur af te trekken: de factuur blijft in de praktijk voor rekening van wie de opdracht gaf.
De verhuurder heeft er van zijn kant belang bij snel te handelen. Een diagnose binnen 72 uur kost minder dan een rechtszaak: zie de prijsstructuur in onze vergelijking van de storingskosten in Île-de-France, en de noodreflexen op onze pagina spoedreparatie airconditioning.
Inspectierapport: de vier regels die u niet mag vergeten
Voor verhuurder én huurder geldt dat de airconditioning moet voorkomen in het inspectierapport bij aanvang en bij vertrek, met vier nauwkeurige vermeldingen:
- merk, model, serienummer van de binnen- en buitenunits, en de datum van inbedrijfstelling;
- de vastgestelde werkingstoestand op de dag van de inspectie (koel- en warmtestand getest, uitblaastemperatuur);
- de reinheid van de filters en de condensbak;
- de onderhoudsfacturen van de voorgaande jaren, als bijlage toegevoegd.
Een eenvoudige contactloze infraroodthermometer op het uitblaasrooster gericht geeft een objectief cijfer, met een tijdstempel via de foto: een verschil van 8 tot 12 °C tussen de aangezogen en de uitgeblazen lucht in koelstand wijst op een toestel dat werkt. Dat zijn dertig seconden die twee jaar later een discussie van 1.200 € voorkomen.
Wat wij aanraden, afhankelijk van de situatie
| Uw situatie | De meest effectieve aanpak |
|---|---|
| Huurder, zeer warme woning, ongemeubileerd langlopend huurcontract | Schriftelijk vragen, aanbieden om te financieren, mikken op de algemene vergadering in het voorjaar |
| Huurder, kort huurcontract of mobiliteitscontract | Vergeet de vaste split: monoblock, verduistering, nachtventilatie |
| Verhuurder, elektrisch verwarmde woning | Een omkeerbare lucht-luchtwarmtepomp plaatsen: het argument is de verwarming, niet de koeling |
| Verhuurder, gemeubileerde of vakantieverhuur | Installeren, in het huurcontract opnemen, het jaarlijkse onderhoud zelf in de hand houden |
| Verhuurder met een defecte airco die in het huurcontract staat | In de zomer binnen 72 uur ingrijpen en alle facturen bewaren |
In alle gevallen is het document dat beide partijen beschermt niet het standaardhuurcontract: het is het addendum over airconditioning, twee pagina's, ondertekend vóór het eerste gat in de muur.
Plannen voor een installatie in een huurwoning, of een defecte airconditioning bij uw huurder in Île-de-France? Onze technici, gecertificeerd voor het werken met koudemiddelen, verzorgen het technische bezoek, het dossier voor de vereniging van eigenaren en het traceerbare jaarlijkse onderhoud. Maak online een afspraak of ontdek onze garanties.
Op zoek naar een airconditioningoplossing?
