Ar condicionado em condomínio: como conseguir a aprovação da unidade exterior em assembleia geral em 2026
L'équipe Proclimo
5 set 2026 - 09 min de leitura
Desde a descida do IVA para 5,5 % nas bombas de calor ar-ar, os orçamentos de ar condicionado reversível circulam aos milhares nas caixas de correio dos prédios franceses. Mas entre a nota de encomenda assinada e a entrada em funcionamento, há um obstáculo que ainda bloqueia uma em cada três instalações em apartamento: a assembleia geral de condóminos. Colocar uma unidade exterior, furar uma parede estrutural, fazer passar tubagens frigoríficas ao longo de uma fachada — todos estes gestos tocam nas partes comuns. E no direito da propriedade horizontal, aquilo que toca nas partes comuns não se decide sozinho, nem sequer na «sua» varanda. Eis como construir um processo que passa, que maioria se aplica realmente e o que fazer quando a recusa já não tem qualquer fundamento.
Porque é que a sua varanda não lhe pertence verdadeiramente
É o mal-entendido número um. Um condómino considera normalmente que uma varanda, uma loggia ou um terraço mencionados na sua fração lhe pertencem em plena propriedade. Na realidade, a lei de 10 de julho de 1965 e a jurisprudência constante da Cour de cassation distinguem duas coisas:
- o uso privativo da varanda, que lhe cabe efetivamente;
- a estrutura e o aspeto exterior (laje, guarda, face inferior, fachada), que continuam a ser partes comuns na quase totalidade dos regulamentos de condomínio.
Consequência prática: pode lá colocar uma mesa e plantas, mas não fixar um equipamento que altere o aspeto exterior do edifício ou que se apoie num elemento comum. Uma unidade exterior de 40 a 60 kg aparafusada a uma guarda, pousada na laje com furação para escoamento dos condensados, ou suspensa na fachada, cai plenamente no âmbito do artigo 25 b) da lei de 1965: «obras que afetem as partes comuns ou o aspeto exterior do edifício».
A reter: mesmo uma unidade colocada no chão sobre apoios antivibráteis, sem qualquer furação da guarda, continua sujeita a autorização a partir do momento em que é visível do exterior e exige a furação da parede de fachada para a passagem das tubagens frigoríficas. Ora, essa furação é incontornável.
O caso da moradia em condomínio horizontal
Os loteamentos e os condomínios horizontais seguem a mesma lógica: se o regulamento prevê um caderno de encargos arquitetónico (o que é frequente), a implantação de uma unidade exterior visível da via pública ou das frações vizinhas exige o acordo da assembleia. Acresce, em zona protegida, o parecer do Architecte des Bâtiments de France, de que falaremos mais adiante.
Que maioria se aplica em 2026?
É o ponto que a maioria dos administradores de condomínio trata mal, e vale a pena dominá-lo antes da reunião.
| Situação | Maioria aplicável | Base legal |
|---|---|---|
| Instalação individual de uma bomba de calor ar-ar (uso privativo) | Artigo 25 b) — maioria dos votos de todos os condóminos | Lei de 10/07/1965 |
| Votação do artigo 25 que obtenha pelo menos 1/3 dos votos de todos os condóminos | Segunda votação imediata por maioria simples dos presentes e representados | Artigo 25-1 (mecanismo de passagem) |
| Instalação coletiva nas partes comuns (bomba de calor comum, rede) | Artigo 25, ou mesmo artigo 24 para obras de eficiência energética | Loi ELAN / loi Climat |
| Alteração do regulamento de condomínio | Artigo 26 (dupla maioria) | Lei de 10/07/1965 |
O mecanismo de passagem do artigo 25-1 é o seu melhor aliado e é demasiadas vezes esquecido: se a sua proposta reunir pelo menos um terço dos votos do conjunto dos condóminos (e não apenas dos presentes), o presidente da sessão deve proceder imediatamente a uma segunda votação por maioria simples. Muitas propostas declaradas «rejeitadas» em assembleia deveriam ter sido aprovadas nessa segunda volta. Verifique sistematicamente a ata quanto a este ponto.
Faça inscrever o assunto na ordem de trabalhos segundo as regras
Um pedido formulado oralmente na sessão não tem qualquer valor: uma deliberação não inscrita na ordem de trabalhos é nula. O procedimento:
- Envie ao administrador um pedido de inscrição por carta registada com aviso de receção ou através do portal extranet do condomínio, respeitando o prazo fixado pelo contrato de administração (conte com dois meses antes da assembleia para estar descansado).
- Redija você mesmo o texto exato da deliberação — não deixe que o administrador o escreva por si. Uma deliberação vaga («autorizar o Senhor X a instalar um ar condicionado») é contestável; uma deliberação precisa (marca, modelo, dimensões, localização, cor, nível sonoro, empresa, data) protege toda a gente.
- Junte os documentos (ver mais abaixo): o administrador é obrigado a anexá-los à convocatória.
O processo que faz virar uma votação
Uma assembleia geral quase nunca rejeita um ar condicionado «por princípio». Rejeita a incerteza: o ruído, a estética, as infiltrações de água no vizinho de baixo, o precedente criado. O seu processo deve responder a estes quatro receios, por esta ordem.
1. A prova acústica
É a peça-chave. Forneça a ficha técnica do fabricante com o nível de pressão sonora em dB(A) a 1 metro e, se disponível, a potência sonora. As unidades exteriores recentes das gamas premium ficam abaixo dos 45 dB(A) em funcionamento nominal e propõem um modo noturno a 38-40 dB(A).
Recorde à assembleia a regra real: não é o ruído absoluto que é sancionado, mas a emergência sonora (artigos R. 1336-6 a R. 1336-9 do Código da Saúde Pública), limitada a 5 dB(A) de dia e 3 dB(A) de noite. Um compromisso escrito de mandar realizar, a suas expensas, uma medição acústica contraditória após a instalação em caso de queixa desarma a maior parte das oposições. Um sonómetro digital de controlo, mesmo de gama de entrada, permite desde logo documentar a situação antes e depois da instalação — útil para objetivar o debate em vez de o sofrer.
2. A integração visual
Apresente uma fotomontagem ou, no mínimo, uma fotografia da fachada anotada com a posição exata, as cotas e a cor. Proponha desde logo uma solução de dissimulação: uma cobertura para ar condicionado em ripas vazadas (madeira tratada ou alumínio lacado) custa algumas centenas de euros e transforma um ponto de bloqueio estético num argumento de venda. Atenção: a cobertura deve ser ventilada e respeitar as distâncias impostas pelo fabricante, sob pena de degradar o rendimento e de anular a garantia.
3. A gestão dos condensados
É a objeção técnica mais frequente e a mais legítima: uma unidade exterior produz água em modo aquecimento (descongelação), até vários litros por dia num inverno húmido. Um escoamento «à solta» que escorre para a varanda do vizinho de baixo garante conflito. Comprometa-se, no texto da deliberação, com uma ligação do tabuleiro de condensados a um escoamento existente, e faça-o constar do orçamento. Um kit de escoamento de condensados com sifão e tubagem adequada custa algumas dezenas de euros; é também o pormenor que tranquiliza a assembleia.
4. A responsabilidade e o seguro
Junte:
- o certificado de seguro de responsabilidade civil profissional e decenal do instalador;
- o seu certificado de aptidão para o manuseamento de fluidos frigorigéneos (obrigatório para a entrada em funcionamento, artigos R. 543-99 e seguintes do Código do Ambiente);
- a sua qualificação RGE QualiPAC, caso pretenda recorrer a apoios;
- um compromisso escrito de repor o estado das partes comuns a suas expensas em caso de remoção, e de assumir qualquer dano ligado à instalação.
As autorizações que acrescem à da assembleia
O acordo da assembleia geral não dispensa qualquer formalidade urbanística. Em 2026, três verificações continuam indispensáveis.
A declaração prévia de obras
Qualquer alteração do aspeto exterior de uma construção existente impõe uma declaração prévia na câmara municipal (artigo R. 421-17 do Código do Urbanismo). A unidade exterior visível do espaço público está abrangida na grande maioria dos municípios. O prazo de apreciação é de um mês, alargado a dois meses em zona protegida. Alguns municípios publicaram fichas de aconselhamento muito precisas (Paris, Lyon e Bordeaux, nomeadamente) indicando as implantações aceites: ao fundo da varanda, recuadas em relação ao plano da fachada, nunca em saliência sobre a rua.
O parecer do Architecte des Bâtiments de France
Se o seu prédio se situa no perímetro de 500 metros de um monumento histórico, num sítio patrimonial notável ou num sítio classificado, o ABF é consultado e o seu parecer vincula a câmara. Na prática, uma unidade exterior visível da rua é aí quase sistematicamente recusada. As alternativas a estudar nesse caso: implantação em pátio interior, em terraço de cobertura não visível, ou mudança para uma solução sem unidade exterior aparente (ar condicionado monobloco sem unidade exterior, com grelhas discretas integradas na fachada).
O próprio regulamento de condomínio
Releia-o linha a linha. Alguns regulamentos proíbem expressamente «qualquer aparelho aparente na fachada» ou impõem uma cor. Uma cláusula de proibição geral e absoluta pode ser considerada abusiva se privar duradouramente os condóminos de um equipamento que se tornou necessário, mas enquanto não for afastada por um juiz, aplica-se. Aliás, a loi Climat et Résilience e as evoluções recentes permitem alterar o regulamento ao abrigo do artigo 26 para o adaptar aos desafios da renovação energética.
A recusa abusiva: o seu recurso em dois meses
Uma votação negativa não é o fim da história. A lei enquadra rigorosamente a recusa abusiva de autorização de obras.
O que caracteriza o abuso
A jurisprudência considera que há abuso quando a recusa:
- não assenta em qualquer motivo ligado ao interesse coletivo (estética, segurança, solidez, destino do edifício);
- traduz uma discriminação — outros condóminos obtiveram a mesma autorização para instalações idênticas;
- causa ao requerente um prejuízo desproporcionado face ao inconveniente invocado.
O caso mais favorável ao requerente: o prédio já conta com cinco ou seis unidades exteriores autorizadas, e a sua é recusada sem fundamentação. Fotografe sistematicamente as instalações existentes e recupere as atas de assembleia correspondentes (tem direito a elas).
O procedimento
Dispõe de um prazo de dois meses a contar da notificação da ata para contestar a decisão junto do tribunal judicial do local do imóvel (artigo 42 da lei de 1965). Ultrapassado esse prazo, a decisão torna-se definitiva — é a armadilha clássica. O processo exige representação obrigatória por advogado acima de 10 000 €.
O juiz pode:
- anular a deliberação de recusa;
- autorizar ele próprio as obras, se constatar o caráter abusivo da recusa;
- atribuir uma indemnização pelo prejuízo sofrido (atraso, calor suportado, custos acrescidos).
Antes de chegar a esse ponto, tente a conciliação: o conciliador de justiça é gratuito, o recurso a ele é um passo prévio muitas vezes apreciado pelo juiz, e uma simples reunião preparatória com o conselho de condomínio resolve muitos casos. Um guia prático de condomínio atualizado permite citar os artigos certos em sessão e evita muitas discussões estéreis com um administrador mal informado.
As alternativas quando a assembleia diz não
Uma recusa definitiva não o condena à ventoinha. Várias soluções continuam acessíveis sem mexer nas partes comuns:
- O ar condicionado monobloco sem unidade exterior: evaporador e condensador no mesmo módulo de parede, com duas perfurações de 160 mm na fachada, dissimuladas por grelhas discretas. Continua a exigir autorização para a furação, mas a objeção estética cai em grande medida.
- O ar condicionado móvel com rodas: nenhuma autorização, nenhuma alteração da fachada, mas um rendimento medíocre, um tubo a passar pela janela e um nível sonoro interior elevado. Uma solução de recurso para episódios de calor extremo, não um sistema de conforto permanente.
- A proteção solar: um toldo exterior ou uma película solar refletora para vidros baixa vários graus a temperatura de uma divisão exposta a sul ou a oeste, por um orçamento incomparavelmente menor. A colocação de um toldo de braços também depende da assembleia; a película, aplicada no interior do vidro, não.
- A ventilação noturna assistida: um extrator de janela reversível ou uma simples ventoinha de circulação de gama alta aproveita a frescura noturna, desde que a inércia da habitação o permita.
A checklist do condómino, por ordem
- Reler o regulamento de condomínio (cláusulas sobre o aspeto exterior, as varandas, os aparelhos aparentes).
- Consultar o serviço de urbanismo da câmara municipal: zona protegida? ficha de aconselhamento local? declaração prévia exigida?
- Pedir orçamento a dois ou três instaladores RGE, exigindo ficha acústica, planta de implantação e gestão dos condensados.
- Sondar o conselho de condomínio antecipadamente, de modo informal: um conselho de condomínio conquistado vale vinte votos.
- Pedir a inscrição na ordem de trabalhos por carta registada com aviso de receção, com um texto de deliberação redigido por si e os documentos anexos.
- Apresentar o processo em sessão em três minutos cronometrados: ruído, estética, água, responsabilidade.
- Verificar a ata: o mecanismo do artigo 25-1 foi aplicado?
- Apresentar a declaração prévia depois de obtida a autorização, antes de qualquer início de obra.
- Guardar a ata da assembleia e o despacho de não oposição no dossiê da habitação: serão exigidos na revenda.
O essencial a reter
A autorização da assembleia não é mais uma formalidade administrativa: é o documento que assegura a sua instalação por dez ou quinze anos e que o protege em caso de mudança de administrador, de venda do imóvel ou de litígio de vizinhança. Um processo preparado — ficha acústica, fotomontagem, escoamento dos condensados ligado, certificados do instalador — obtém acordo na grande maioria dos casos. Um orçamento em bruto apresentado em sessão, quase nunca.
E se a recusa cair mesmo assim sem motivo sério, lembre-se dos dois meses: passado esse prazo, a decisão fica gravada na pedra, por mais abusiva que seja.
Fontes: lei n.º 65-557, de 10 de julho de 1965, que fixa o estatuto da propriedade horizontal dos imóveis construídos (artigos 24, 25, 25-1, 26, 42); Código do Urbanismo, artigo R. 421-17; Código da Saúde Pública, artigos R. 1336-6 a R. 1336-9; Código do Ambiente, artigos R. 543-99 e seguintes; Service-Public.fr, fichas «Copropriété : travaux» e «Déclaration préalable de travaux»; ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).
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