Decreto terciario 2026: la climatización, en el centro de las obligaciones de climatización (HVAC) para edificios de más de 1.000 m²

El 1 de julio de 2026 es una fecha para marcar en el calendario para los propietarios y explotadores de edificios terciarios de más de 1.000 m²: a partir de ese día, la attestation numérique Éco Énergie Tertiaire (EET) debe mostrarse en el edificio. Tres meses más tarde, el 30 de septiembre de 2026, los consumos de 2025 deben declararse en la plataforma OPERAT del ADEME. Para las empresas que aún no han alineado su HVAC y su climatización con estas obligaciones, ha llegado el momento de pasar a la acción, so pena de requerimientos y multas que pueden alcanzar los 7.500 € por edificio. He aquí la guía Proclimo para comprender, priorizar y réussir su puesta en conformidad en 2026.

Lo que dice (de verdad) el decreto terciario

El decreto n.º 2019-771 de 23 de julio de 2019, denominado «decreto terciario» o «Éco Énergie Tertiaire», transpone el artículo 175 de la loi ÉLAN. Obliga a todos los edificios de uso terciario cuya superficie de suelo acumulada sea ≥ 1.000 m² en una misma unidad catastral (varios edificios contiguos pueden sumarse) a reducir progresivamente su consumo de energía final:

• −40 % de aquí a 2030,
• −50 % de aquí a 2040,
• −60 % de aquí a 2050,

respecto a un año de referencia libremente elegido entre 2010 y 2019. Según el arrêté de 6 de septiembre de 2025, son posibles dos métodos de cálculo: el método relativo (porcentaje de reducción) o el método absoluto (umbral en kWh/m²/año definido por actividad).

El arrêté de 1 de agosto de 2025 (entrado en vigor el 7 de septiembre de 2025) puso fin al periodo transitorio y amplió los umbrales CABS a nuevos sectores. La attestation numérique es obligatoria a partir del 1 de julio de 2026, y debe también anexarse a los nuevos contratos de arrendamiento comercial y a las escrituras de venta.

¿A quién afecta (y a quién no)?

El decreto se dirige a los edificios cuyo uso principal es terciario: oficinas, sedes sociales, comercios, grandes superficies, centros comerciales, establecimientos sanitarios y de enseñanza, hostelería y restauración, almacenes logísticos, edificios del Estado y de las collectivités. Propietarios y arrendatarios son solidariamente responsables.

Quedan excluidos: los lugares de culto, los edificios temporales (< 2 años), los sitios de defensa y seguridad civil, y los edificios cuya superficie de suelo acumulada sea estrictamente inferior a 1.000 m².

Datos OPERAT 2024: de 920.000 locales teóricamente afectados, solo 291.000 «entidades funcionales y afectadas» (EFA) estaban declarados a 31 de enero de 2024. Aproximadamente el 43 % de las empresas ya iban con retraso sobre la trayectoria 2030 — y la canícula 2026 no ha hecho más que agravar la situación.

Climatización y HVAC: el primer puesto afectado

En un edificio terciario, el HVAC (Calefacción, Ventilación, Climatización) representa entre el 40 % y el 60 % del consumo de energía final, muy por delante de la iluminación y los usos específicos. Es, por tanto, en este puesto donde las palancas técnicas son más potentes.

Tres palancas se combinan para alcanzar sus objetivos 2030:

1. El rendimiento intrínseco de los equipos: sustituir las antiguas unidades split, rooftop o VRF por bombas de calor reversibles de alta eficiencia, elegibles al IVA reducido al 5,5 % y a las primas CEE.
2. La automatización y el pilotaje: la GTB / BACS se vuelve indispensable para seguir, regular y optimizar la climatización, la calefacción y la ventilación en tiempo real — un ahorro de entre el 10 y el 25 % documentado por el ADEME.
3. La envolvente y la ventilación: aislamiento por el exterior, tratamiento de los puentes térmicos, free cooling nocturno. Un enfoque que coincide con la lógica detallada en nuestro artículo sobre refrescar una vivienda sin aire acondicionado durante una canícula, transposable a la escala de una planta de oficinas.

Las dos fechas límite críticas de 2026

Fecha	Obligación	Riesgo en caso de retraso
1 de julio de 2026	Mostrar la attestation numérique EET en el edificio, y anexarla a los contratos de arrendamiento	Incumplimiento, requerimiento
30 de septiembre de 2026	Declaración de los consumos de 2025 en OPERAT	Requerimiento automático (3 meses para regularizar)
11 de octubre de 2026	Auditoría energética obligatoria para las empresas con consumo > 2,75 GWh/año	Sanción administrativa
30 de septiembre de 2027	Depósito del Dossier Technique de Modulation (DTM) si solicita una modulación para la trayectoria 2030	Rechazo de la modulación

Para los edificios clasificados E, F o G en el DPE, la auditoría energética reglamentaria se impone como complemento. Es también una excelente herramienta de pilotaje interno — que conviene combinar con un contrato de mantenimiento adaptado que garantice el rendimiento a lo largo del tiempo.

GTB y decreto BACS: un dúo indisociable

El decreto BACS (Building Automation & Control Systems, n.º 2020-887) impone, desde el 1 de enero de 2025, la instalación de un sistema de automatización y control del edificio para toda instalación HVAC de potencia superior a 70 kW. Un proyecto de revisión en curso para 2026 amplía este umbral a los edificios residenciales colectivos y agrícolas, y reduce determinados límites de potencia.

En la práctica, la GTB debe permitir:

• Medir el consumo de cada puesto (calefacción, aire acondicionado, ventilación, iluminación) en tiempo real.
• Regular las consignas sala por sala, en función de la ocupación, la insolación y las tarifas de electricidad.
• Optimizar automáticamente los arranques, las paradas, el free cooling y la producción de agua caliente sanitaria.
• Detectar las derivas (filtros obstruidos, fuga de gas refrigerante, equilibrado por revisar) antes de que generen un sobreconsumo.

Una GTB de clase A o B según la norma EN 15232 permite ahorrar entre un 10 % y un 25 % de energía en el puesto HVAC, con un retorno de inversión inferior a 5 años — mucho más rápido que un cambio de material.

El plan de acción Proclimo en 7 pasos

Para las empresas que empiezan, he aquí un método probado:

1. Cartografiar el patrimonio: superficies, usos, equipos HVAC, contratos de mantenimiento, consumos históricos.
2. Elegir el año de referencia y el método de cálculo (relativo o absoluto) que mejor se adapte a su actividad.
3. Realizar una auditoría energética para identificar los puestos más rentables (la climatización y la ventilación están casi siempre en cabeza).
4. Definir una trayectoria: % de reducción objetivo en 2030, 2040, 2050, y plan plurianual de obras.
5. Priorizar las obras de HVAC: bomba de calor reversible, GTB, aislamiento, free cooling, regulación terminal.
6. Cumplimentar OPERAT cada año (a más tardar el 30 de septiembre) y mostrar la attestation EET a partir del 1 de julio de 2026.
7. Seguir y ajustar: la GTB produce los datos, el contrato de mantenimiento los traduce en acciones concretas, y la trayectoria se reajusta cada año.

Sanciones en caso de incumplimiento

El artículo R. 174-32 del Code de la construction et de l'habitation prevé una cascada de sanciones:

• Requerimiento de la préfecture, con un plazo de 3 meses para regularizar.
• Sanción administrativa: 1.500 € por edificio para una persona física, 7.500 € por edificio para una persona jurídica — acumulable y renovable cada año.
• «Name and shame»: publicación en un sitio oficial del Estado, con un impacto de RSC y reputacional a veces más costoso que la propia sanción.
• Inelegibilidad para determinados contratos públicos y licitaciones que integran criterios ESG.

Por el contrario, una trayectoria sinceramente seguida permite activar la modulation (técnica, patrimonial, económica) mediante el DTM que debe presentarse antes del 30 de septiembre de 2027 para el hito 2030.

¿Qué ayudas para financiar sus obras?

Varios dispositivos son acumulables, siempre que se respeten las fichas estandarizadas:

• CEE 6.ª période (2026-2030): principal palanca financiera, con bonificación para las bombas de calor. Fichas clave: BAT-TH-113 (bomba de calor), BAT-TH-116 (GTB), BAT-TH-145 (aislamiento de tuberías). Atención: la ficha BAT-EQ-127 (relamping LED) fue derogada el 25 de febrero de 2026.
• MaPrimeRénov', recorrido «rénovation d'ampleur» para los edificios clasificados E, F o G, con una ayuda que puede alcanzar el 80 % del importe sin IVA para los hogares muy modestos (acumulable con CEE y éco-PTZ).
• Fonds Chaleur ADEME para los proyectos de calor renovable y de recuperación.
• Aides régionales (Île-de-France, PACA, Auvergne-Rhône-Alpes…) a menudo acumulables con los CEE.
• Éco-PTZ para la prefinanciación de las obras a tipo cero.

Nuestro artículo sobre el IVA reducido al 5,5 % en la climatización reversible detalla el manual de uso; el dedicado a la prima Coup de pouce PAC agréée explica la bonificación ×5 para las bombas de calor «qualité et résilience industrielle».

Preguntas frecuentes

Mi edificio tiene 900 m²: ¿estoy afectado? No, salvo que la superficie acumulada en la misma unidad catastral alcance 1.000 m² (por ejemplo, un edificio principal de 900 m² + un anexo contiguo de 150 m²). El umbral se evalúa al nivel del sitio, no del edificio tomado de forma aislada.

¿La climatización reversible se contabiliza como un puesto de «calefacción» o de «climatización» en OPERAT? Ambos: en el método relativo, se declara el consumo energético total, desglosado por puesto (calefacción, climatización, ACS, iluminación, usos específicos). Una bomba de calor reversible se registra en parte en el puesto de calefacción y en parte en el puesto de climatización, según la parte real de la energía consumida.

¿Qué pasa si voy con retraso sobre la trayectoria 2030? Puede presentar un Dossier Technique de Modulation antes del 30 de septiembre de 2027 para explicar las limitaciones (técnicas, patrimoniales, económicas) que justifican un aplazamiento. Sin DTM, se encuentra en infracción y arriesga el requerimiento seguido de la sanción.

¿Es realmente obligatoria la attestation numérique el 1 de julio de 2026? Sí, así lo prevé el arrêté de 1 de agosto de 2025, con una anexión obligatoria a los nuevos contratos de arrendamiento comercial y a las escrituras de venta a partir de esa fecha.

¿GTB o contratos de mantenimiento: por dónde empezar? En el 80 % de los casos, la GTB y el contrato de mantenimiento son complementarios: la GTB mide, el contrato de mantenimiento traduce esos datos en acciones (limpieza de filtros, equilibrado, sustitución preventiva). Proclimo propone un pack GTB + contrato de mantenimiento llave en mano, elegible para los CEE.

¿Puedo recibir acompañamiento para la declaración OPERAT? Sí, y es recomendable: la plataforma es exigente con los datos que se deben facilitar (superficie, energía, método de cálculo, pruebas). Un bureau d'études thermiques o un frigorista certificado como Proclimo puede encargarse de la declaración y del seguimiento anual.

Actúe con Proclimo

Proclimo acompaña a los propietarios, explotadores y administradores de fincas en Île-de-France en la puesta en conformidad de sus edificios terciarios:

• Auditoría energética reglamentaria: un estado de los lugares completo de su HVAC, de su aislamiento y de su GTB, con una trayectoria cuantificada a 2030-2050.
• Instalación y sustitución de bombas de calor reversibles: estudios térmicos, presupuesto en 48 h, instalación por frigoristas certificados, garantía decenal.
• Contrato de mantenimiento terciario: seguimiento anual, control de estanqueidad de los gases refrigerantes, equilibrado, telemetría, reporting para su DPE y OPERAT.
• Implantación de GTB / BACS: instrumentación, automatismo, cuadro de mando energético, conformidad al decreto BACS, elegibilidad para los CEE BAT-TH-116.
• Asistencia de urgencia 7 d/7: intervención en 24 a 96 h en Île-de-France, para no dejar nunca un edificio terciario sin climatización en plena canícula.

Contacte con Proclimo para un diagnóstico gratuito de su edificio terciario y un plan de acción cuantificado antes del 1 de julio de 2026 — o reserve su intervención en línea para no saturar las agendas.