Condensados del aire acondicionado: adónde va el agua, qué dice la ley y cómo evitar daños
L'équipe Proclimo
28 sep 2026 - 09 min de lectura
Nadie pregunta adónde va el agua. Se habla de potencia, de SEER, del precio del presupuesto, de la ubicación de la unidad exterior — y se firma. Y una mañana de julio aparece una mancha oscura en el techo del salón, o el vecino de abajo descubre que su balcón está permanentemente húmedo. Un aire acondicionado o una bomba de calor aire-aire en modo frío no solo enfría el aire: también lo deshumidifica. Y esa humedad se convierte en agua líquida, en cantidades que la mayoría de los propietarios subestima ampliamente. Esto es lo que ocurre con ese agua, lo que exige la normativa y los montajes que evitan convertir el confort del verano en un siniestro.
¿De dónde sale ese agua y cuánta hay?
El principio es el mismo que el de una botella sacada del frigorífico que se cubre de gotitas. En una unidad interior en modo frío, el aire ambiente pasa por un intercambiador cuya temperatura superficial baja por debajo del punto de rocío. El vapor de agua contenido en el aire se condensa entonces sobre las aletas, escurre y es recogido por una bandeja situada debajo del intercambiador.
Los volúmenes reales suelen sorprender:
| Configuración | Producción de condensados (orden de magnitud) |
|---|---|
| Split de pared 2,5 kW, uso nocturno en verano templado | 0,3 a 0,8 L/día |
| Split de pared 3,5 kW, salón, ola de calor | 1,5 a 3 L/día |
| Multisplit de 3 unidades, vivienda ocupada de forma continua | 4 a 8 L/día |
| Conductos en zona costera (aire muy húmedo) | hasta 10 L/día |
Cuanto más húmedo es el aire, mayor es la producción. En la costa atlántica o mediterránea en agosto, un equipo por conductos puede generar el equivalente a un cubo de agua al día. Ese agua debe evacuarse de forma continua, por gravedad o mediante bomba.
Atención a una confusión frecuente: en modo calefacción, es la unidad exterior la que produce los condensados, no la interior. El intercambiador exterior baja por debajo de 0 °C, se escarcha y luego se desescarcha — liberando en cada ciclo un volumen de agua nada despreciable al pie del equipo. Muchas instalaciones montadas pensando solo en el verano revelan el problema el primer invierno de uso en calefacción: charco delante de la puerta ventana, placa de hielo en una terraza, escorrentía en un sótano.
Lo que dice la normativa: no, no se deja gotear sobre la acera
Al contrario de una idea muy extendida, la evacuación de condensados no es un tema libre. Se aplican varios textos y, sumados, dejan poco margen.
El vertido a la vía pública
Los reglamentos sanitarios departamentales y, sobre todo, los reglamentos municipales de vía pública prohíben, en la práctica totalidad de los municipios franceses, cualquier vertido de agua desde una propiedad privada hacia el dominio público: acera, calzada, paso peatonal. El reglamento sanitario departamental tipo, todavía ampliamente aplicado por las prefecturas, establece este principio general de prohibición de vertido a la vía pública.
En la práctica: un tubo de condensados que gotea sobre una acera está en infracción, y el riesgo no es teórico. En invierno, el agua de un desescarche que se hiela en un paso peatonal compromete la responsabilidad civil del propietario en caso de caída. Es uno de los pocos asuntos en los que el ayuntamiento interviene rápidamente tras una denuncia.
La conexión a las aguas residuales
Conectar el tubo de condensados a una evacuación de aguas residuales existente (sifón de lavabo, bajante del baño, lavadora) es posible, pero nunca de forma directa. Se imponen dos reglas derivadas del código de salud pública y del DTU de fontanería:
- hace falta un cierre hidráulico (sifón) entre el circuito de condensados y la red de aguas residuales; de lo contrario, los olores del alcantarillado suben a la vivienda a través de la unidad interior;
- hay que evitar cualquier riesgo de retorno de agua hacia el aparato en caso de atasco de la bajante.
Precisamente por eso los fabricantes exigen la instalación de un sifón específico para condensados, de membrana o de bola, generalmente extraplano para poder alojarse detrás de la unidad. Un tubo metido directamente en un desagüe, sin sifón, es la causa número uno de los «aires acondicionados que huelen mal» — y el diagnóstico es inmediato: el olor es de alcantarilla, no de la máquina.
Las aguas pluviales
La conexión a una bajante de aguas pluviales es la solución más sencilla y la más aceptada habitualmente, siempre que la red sea realmente separativa y el municipio no lo prohíba. Cuidado con los municipios con red unitaria y con las comunidades de propietarios donde las bajantes pluviales son elementos comunes: perforar una bajante colectiva requiere autorización.
Para recordar: los condensados son agua limpia al principio, pero se cargan muy rápido de polvo, bacterias y biofilm en la bandeja. No es potable y no se considera agua de lluvia reutilizable sin tratamiento.
Comunidad de propietarios: el punto que más litigios genera
En un edificio, los condensados son una fuente de conflicto tan frecuente como el ruido de la unidad exterior, y a menudo se resuelven más rápido en contra del instalador.
Las situaciones problemáticas:
- El tubo que gotea sobre el balcón de abajo. Es una molestia vecinal anormal caracterizada, y la jurisprudencia sobre este punto es constante: el propietario del aparato debe rehacer la instalación a su costa.
- El vertido directo sobre la fachada. El agua deja regueros de cal y suciedad sobre el revoco o la piedra. El administrador puede exigir la reparación de la fachada, que es un elemento común.
- La perforación de una bajante común sin autorización de la junta de propietarios: la comunidad puede exigir la eliminación de la conexión.
- El vertido en un canalón o una limahoya no dimensionado, que desborda y provoca filtraciones.
Antes de cualquier instalación en un edificio en régimen de propiedad horizontal, la pregunta «adónde van los condensados» debe figurar por escrito en el presupuesto y en la solicitud de autorización dirigida al administrador. Es un punto que las juntas de propietarios examinan ya de forma sistemática, al igual que el aspecto estético de la unidad exterior.
Los montajes correctos, del más sencillo al más técnico
La evacuación por gravedad
Es la solución de referencia: el tubo baja con pendiente continua, sin contrapendiente ni puntos bajos, con una pendiente mínima de 1 a 2 cm por metro. La bandeja de la unidad interior debe estar siempre más alta que el punto de vertido.
Los errores clásicos:
- un tubo que sube ligeramente y luego baja, creando una bolsa de agua estancada → tapón de biofilm garantizado en dos temporadas;
- un tubo aplastado dentro de la canaleta o pinzado detrás de la unidad;
- una longitud horizontal excesiva sin soportes, que acaba descolgándose.
La comprobación es fácil de hacer uno mismo en una instalación existente: un nivel de burbuja magnético apoyado a lo largo de la canaleta permite verificar que la pendiente es descendente en todo el recorrido. Es una comprobación de dos minutos que explica la mitad de las fugas de las unidades interiores.
La bomba de condensados
Cuando el punto de vertido está más alto que la unidad — típico de una unidad de pared instalada en planta baja con jardín, en un sótano o en un muro interior sin posibilidad de perforar hacia el exterior — hace falta una bomba de elevación de condensados. Se instala en la bandeja, en una caja independiente o detrás de la unidad según el modelo, e impulsa el agua varios metros de altura.
Dos puntos que hay que exigir:
- una protección antidesbordamiento que corte el aparato si la bomba deja de evacuar (es ese contacto el que evita el daño por agua);
- un nivel sonoro compatible con un dormitorio: los modelos de gama baja chasquean en cada ciclo.
Una bomba de condensados es una pieza de desgaste. Cuenta con una vida útil de 5 a 10 años y una limpieza del flotador en cada mantenimiento anual.
El tratamiento al pie de la unidad exterior
Para los condensados de desescarche en invierno, hay tres soluciones según la configuración:
| Situación | Solución |
|---|---|
| Equipo en el suelo sobre tierra / grava | Lecho drenante de grava, 30 cm mínimo bajo el equipo |
| Equipo sobre terraza o losa | Bandeja de recogida bajo el equipo + tubo hacia un punto de evacuación |
| Equipo en fachada sobre una zona de paso | Bandeja + evacuación obligatoria, nunca goteo libre |
| Zona con heladas frecuentes | Bandeja + cable calefactor autorregulante en la evacuación |
La bandeja de recogida de condensados, una simple cubeta de plástico dimensionada para el ancho del equipo y equipada con una salida tubular, es un accesorio de menos de 40 € que resuelve la mayoría de las situaciones en terraza. Sin embargo, su ausencia es uno de los olvidos más frecuentes en las instalaciones hechas con prisas en plena temporada.
Cuando gotea: el diagnóstico en cinco minutos
Una unidad interior que gotea casi nunca tiene una fuga de refrigerante (el R-32 es un gas, no chorrea). Es agua, y el origen está en una de estas cinco causas, por orden de frecuencia:
- Tubo de evacuación obstruido. Biofilm, polvo, insectos, hojas en el extremo exterior. La bandeja desborda y el agua sale por la parte frontal de la unidad. Es el 70 % de los casos.
- Contrapendiente o tubo pinzado. El agua se estanca y luego refluye.
- Bandeja de condensados sucia. El orificio de evacuación interno está obstruido por depósitos.
- Filtros saturados. Un caudal de aire demasiado bajo hace descender la temperatura del intercambiador, que se escarcha localmente y luego se deshiela generando un volumen de agua superior a la capacidad de la bandeja.
- Bomba de condensados averiada o flotador bloqueado.
El primer reflejo: apagar el aparato, sacar y limpiar los filtros. Un juego de cepillos de limpieza para aire acondicionado, con un cepillo fino para las aletas y un escobillón flexible, permite tratar los puntos inaccesibles al aspirador. Para el tubo en sí, una bomba de vacío manual para evacuación de condensados — la pequeña pistola que usan los frigoristas para aspirar o soplar el tapón desde el extremo exterior — desatasca la inmensa mayoría de las canalizaciones obstruidas sin desmontar la unidad.
Lo que no hay que hacer: soplar con aire comprimido desde el exterior hacia la unidad. Se proyecta el tapón dentro de la bandeja y, a veces, agua dentro de la caja electrónica.
Si el agua sigue saliendo con el tubo libre, o si el problema vuelve cada mes, hay que recurrir a un profesional: desmontar la bandeja, limpiar el intercambiador a fondo o incluso rehacer la pendiente.
El mantenimiento, el verdadero factor de longevidad
La evacuación de condensados es la parte de la instalación que más rápido se ensucia, porque reúne las tres condiciones del desarrollo bacteriano: humedad permanente, temperatura templada y polvo orgánico. Es también por esa razón por la que la ANSES recomienda, en sus trabajos sobre la calidad del aire interior, un mantenimiento regular de los sistemas de climatización y de sus circuitos de evacuación.
El ritmo razonable:
- filtros: limpieza cada 2 a 4 semanas en plena temporada de uso;
- extremo del tubo exterior: control visual dos veces al año, antes del verano y antes del invierno;
- bandeja y circuito: tratamiento anual, idealmente durante el mantenimiento del equipo;
- bomba de condensados: verificación anual del flotador.
Entre dos visitas, unas pastillas de tratamiento para bandeja de condensados — pastillas biocidas de efecto lento que se depositan en la bandeja — limitan la formación del biofilm que provoca los atascos y los olores. No sustituye a la limpieza, pero espacia notablemente las incidencias en instalaciones situadas en regiones húmedas.
Recordemos, por último, el marco general: desde el decreto n.º 2020-912, las instalaciones de climatización y de bomba de calor con una potencia comprendida entre 4 y 70 kW están sujetas a un mantenimiento obligatorio cada dos años, y esa visita incluye el control de todos los componentes, evacuación incluida. Para los circuitos que contienen más de 2 kg de refrigerante (o 5 toneladas equivalentes de CO₂), el control anual de estanqueidad depende del reglamento F-Gas y solo puede realizarlo un operador titular de un certificado de capacitación.
¿Se pueden aprovechar los condensados?
La pregunta surge cada vez más, a medida que se generalizan las restricciones de uso del agua en verano. Técnicamente, sí: cada día salen de la instalación varios litros de agua con muy poca mineralización.
Los usos razonables:
- llenado de una plancha o de un humidificador: el agua de condensados está naturalmente desmineralizada, es incluso una de sus pocas ventajas;
- riego ocasional de plantas no comestibles, tras pasar por un bidón limpio;
- agua de apoyo para limpieza exterior.
Los usos que hay que descartar rotundamente: agua de bebida, riego del huerto, llenado de un acuario, relleno de una piscina. El agua ha escurrido sobre un intercambiador polvoriento y ha permanecido estancada en una bandeja: su carga microbiológica es desconocida y potencialmente elevada. Un bidón de recogida de agua con grifo colocado a la salida del tubo basta para los usos domésticos aceptables, siempre que se vacíe con regularidad y no se deje el agua estancada más de unos pocos días.
Las tres preguntas que hay que hacer antes de firmar un presupuesto
El asunto se resuelve de antemano, no después del primer siniestro. En un presupuesto de aire acondicionado o de bomba de calor aire-aire, exige que figuren explícitamente:
- El punto de vertido de los condensados de cada unidad interior y el modo de evacuación (por gravedad o con bomba, con la referencia de la bomba).
- El tratamiento de los condensados de desescarche de la unidad exterior: bandeja, lecho drenante, conexión.
- La presencia de un sifón si la conexión se hace a una red de aguas residuales.
Esas tres líneas casi no encarecen la instalación. Su ausencia cuesta, a elegir: una fachada manchada, un techo que rehacer, una junta de propietarios tensa o un parte de daños por agua. Para una partida que representa menos del 1 % del importe de la obra, la decisión está clara.
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