Decreto terziario 2026: la climatizzazione al centro degli obblighi HVAC per gli edifici superiori a 1.000 m²

Il 1° luglio 2026 è una data da segnare in rosso per i proprietari e i gestori di edifici terziari superiori a 1.000 m²: a partire da quel giorno, l'attestazione digitale Éco Énergie Tertiaire (EET) deve essere esposta nell'edificio. Tre mesi più tardi, il 30 settembre 2026, i consumi 2025 devono essere dichiarati sulla piattaforma OPERAT dell'ADEME. Per le aziende che non hanno ancora allineato il loro HVAC e la loro climatizzazione su questi obblighi, è il momento di passare all'azione — pena diffide e multe che possono raggiungere 7.500 € per edificio. Ecco la guida Proclimo per capire, dare priorità e riuscire la propria messa in regola nel 2026.

Cosa dice (davvero) il decreto terziario

Il decreto n. 2019-771 del 23 luglio 2019, detto «decreto terziario» o «Éco Énergie Tertiaire», recepisce l'articolo 175 della legge ÉLAN. Impone a tutti gli edifici a uso terziario la cui superficie di pavimento cumulata è ≥ 1.000 m² sulla stessa unità fondiaria (più edifici contigui possono sommarsi) di ridurre progressivamente il proprio consumo di energia finale:

• −40 % entro il 2030,
• −50 % entro il 2040,
• −60 % entro il 2050,

rispetto a un anno di riferimento scelto liberamente tra il 2010 e il 2019. Secondo il decreto del 6 settembre 2025, sono possibili due metodi di calcolo: il metodo relativo (percentuale di riduzione) o il metodo assoluto (soglia in kWh/m²/anno definita per attività).

Il decreto del 1° agosto 2025 (entrato in vigore il 7 settembre 2025) ha messo fine al periodo transitorio e ha ampliato le soglie CABS a nuovi settori. L'attestazione digitale è diventata obbligatoria a partire dal 1° luglio 2026, e deve essere anche allegata ai nuovi contratti di locazione commerciale e agli atti di vendita.

Chi è interessato (e chi non lo è)

Il decreto riguarda gli edifici la cui destinazione d'uso principale è terziaria: uffici, sedi sociali, negozi, grandi superfici, centri commerciali, strutture sanitarie e di insegnamento, hôtellerie-ristorazione, magazzini logistici, edifici dello Stato e degli enti locali. Proprietari e locatari sono solidalmente responsabili.

Sono esclusi: i luoghi di culto, gli edifici temporanei (< 2 anni), i siti di difesa e di sicurezza civile, e gli edifici la cui superficie di pavimento cumulata è strettamente inferiore a 1.000 m².

📊 Dati OPERAT 2024: su 920.000 locali teoricamente assoggettati, solo 291.000 «entità funzionali e assoggettate» (EFA) erano dichiarate al 31 gennaio 2024. Circa il 43 % delle aziende era già in ritardo sulla traiettoria 2030 — e l'ondata di calore 2026 non ha migliorato la situazione.

Climatizzazione e HVAC: la prima voce interessata

In un immobile terziario, l'HVAC (Riscaldamento, Ventilazione, Climatizzazione) rappresenta il 40-60 % del consumo di energia finale, ben prima dell'illuminazione e degli usi specifici. È quindi su questa voce che le leve tecniche sono più potenti.

Tre leve si combinano per raggiungere i vostri obiettivi 2030:

1. Le prestazioni intrinseche delle apparecchiature: sostituire le vecchie unità split, rooftop o VRF con pompe di calore reversibili ad alta efficienza, eleggibili per l'IVA ridotta al 5,5 % e per i premi CEE.
2. L'automazione e il controllo: la GTB / BACS diventa indispensabile per seguire, regolare e ottimizzare la climatizzazione, il riscaldamento e la ventilazione in tempo reale — un guadagno del 10-25 % documentato dall'ADEME.
3. L'involucro e la ventilazione: isolamento dall'esterno, trattamento dei ponti termici, free cooling notturno. Un approccio che si ritrova nella logica illustrata nel nostro articolo su rinfrescare un'abitazione senza clima durante l'ondata di calore, trasponibile alla scala di un open space.

Le due scadenze critiche del 2026

Data	Obbligo	Rischio in caso di ritardo
1° luglio 2026	Esposizione dell'attestazione digitale EET nell'edificio, e allegazione ai contratti di locazione	Non conformità, diffida
30 settembre 2026	Dichiarazione dei consumi 2025 su OPERAT	Diffida automatica (3 mesi per regolarizzare)
11 ottobre 2026	Audit energetico obbligatorio per le aziende che consumano > 2,75 GWh/anno	Sanzione amministrativa
30 settembre 2027	Deposito del Dossier Technique de Modulation (DTM) se richiedete una modulazione per la traiettoria 2030	Rigetto della modulazione

Per gli edifici classificati E, F o G al DPE, l'audit energetico regolamentare si impone in aggiunta. È anche un eccellente strumento di pilotaggio interno — da abbinare a un contratto di manutenzione adeguato che garantisce la performance nel tempo.

GTB e decreto BACS: un binomio indissociabile

Il decreto BACS (Building Automation & Control Systems, n. 2020-887) impone, dal 1° gennaio 2025, l'installazione di un sistema di automazione e controllo dell'edificio per qualsiasi impianto HVAC di potenza superiore a 70 kW. Un progetto di revisione in corso per il 2026 estende questa soglia agli edifici residenziali collettivi e agricoli, e abbassa alcuni limiti di potenza.

In concreto, la GTB deve consentire di:

• Misurare il consumo di ogni voce (riscaldamento, climatizzazione, ventilazione, illuminazione) in tempo reale.
• Regolare i set point stanza per stanza, in funzione dell'occupazione, dell'irraggiamento solare e delle tariffe elettriche.
• Ottimizzare automaticamente gli avviamenti, gli arresti, il free cooling e la produzione di acqua calda sanitaria.
• Rilevare le derive (filtri intasati, perdita di fluido frigorigeno, equilibratura da rifare) prima che generino un sovraconsumo.

Una GTB di classe A o B secondo la norma EN 15232 consente di risparmiare il 10-25 % di energia sulla voce HVAC, con un ritorno sull'investimento inferiore a 5 anni — molto più rapido di un cambio di apparecchiature.

Il piano d'azione Proclimo in 7 tappe

Per le aziende che iniziano, ecco un metodo collaudato:

1. Mappare il patrimonio: superfici, usi, apparecchiature HVAC, contratti di manutenzione, consumi storici.
2. Scegliere l'anno di riferimento e il metodo di calcolo (relativo o assoluto) che corrisponde meglio alla vostra attività.
3. Fare un audit energetico per identificare le voci più redditizie (la climatizzazione e la ventilazione sono quasi sempre in cima).
4. Definire una traiettoria: % di riduzione mirato nel 2030, 2040, 2050, e piano pluriennale di lavori.
5. Dare priorità ai lavori HVAC: PAC reversibile, GTB, isolamento, free cooling, regolazione terminale.
6. Inserire OPERAT ogni anno (al più tardi il 30 settembre) ed esporre l'attestazione EET a partire dal 1° luglio 2026.
7. Seguire e aggiustare: la GTB produce i dati, il contratto di manutenzione li traduce in azioni concrete, e la traiettoria viene riaggiustata ogni anno.

Sanzioni previste in caso di non conformità

L'articolo R. 174-32 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione prevede una cascata di sanzioni:

• Diffida della prefettura, con un termine di 3 mesi per regolarizzare.
• Sanzione amministrativa: 1.500 € per edificio per una persona fisica, 7.500 € per edificio per una persona giuridica — cumulabile e rinnovabile ogni anno.
• «Name and shame»: pubblicazione su un sito ufficiale dello Stato, con un impatto CSR e reputazionale talvolta più costoso della sanzione stessa.
• Ineleggibilità ad alcuni appalti pubblici e gare d'appalto che integrano criteri ESG.

Al contrario, una traiettoria seguita con serietà consente di attivare la modulazione (tecnica, patrimoniale, economica) tramite il DTM da depositare entro il 30 settembre 2027 per la tappa 2030.

Quali incentivi per finanziare i vostri lavori?

Diversi dispositivi sono cumulabili, a condizione del rispetto delle schede standardizzate:

• CEE 6ª periodo (2026-2030): principale leva finanziaria, con bonus per le PAC. Schede chiave: BAT-TH-113 (PAC), BAT-TH-116 (GTB), BAT-TH-145 (coibentazione). Attenzione: la scheda BAT-EQ-127 (relamping LED) è stata abrogata il 25 febbraio 2026.
• MaPrimeRénov' percorso «ristrutturazione profonda» per gli edifici classificati E, F o G, con un aiuto che può raggiungere l'80 % dell'importo IVA esclusa per le famiglie molto modeste (cumulabile con CEE ed eco-PTZ).
• Fonds Chaleur ADEME per i progetti di calore rinnovabile e di recupero.
• Incentivi regionali (Île-de-France, PACA, Auvergne-Rhône-Alpes…) spesso cumulabili con i CEE.
• Éco-PTZ per il prefinanziamento dei lavori a tasso zero.

Il nostro articolo sull'IVA ridotta al 5,5 % sulla climatizzazione reversibile dettaglia le modalità; quello sul premio Coup de pouce PAC omologata spiega la maggiorazione ×5 per le PAC «qualità e resilienza industriale».

Domande frequenti

Il mio edificio è di 900 m²: sono interessato? No, salvo che la superficie cumulata sulla stessa unità fondiaria raggiunga i 1.000 m² (ad esempio un edificio principale di 900 m² + un annesso contiguo di 150 m²). La soglia si valuta a livello del sito, non dell'edificio preso isolatamente.

La climatizzazione reversibile è conteggiata come voce «riscaldamento» o «climatizzazione» in OPERAT? Entrambe: nel metodo relativo, dichiarate il consumo energetico totale, ripartito per voce (riscaldamento, climatizzazione, ACS, illuminazione, usi specifici). Una PAC reversibile viene inserita in parte sulla voce riscaldamento e in parte sulla voce climatizzazione, secondo la quota reale di energia consumata.

Cosa succede se sono in ritardo sulla traiettoria 2030? Potete depositare un Dossier Technique de Modulation entro il 30 settembre 2027 per spiegare i vincoli (tecnici, patrimoniali, economici) che giustificano un rinvio. Senza DTM, siete in infrazione e rischiate la diffida e poi la sanzione.

L'attestazione digitale è davvero obbligatoria al 1° luglio 2026? Sì, è il decreto del 1° agosto 2025 a prevederlo, con un'allegazione obbligatoria ai nuovi contratti di locazione commerciale e agli atti di vendita a partire da tale data.

GTB o contratti di manutenzione: da dove cominciare? Nell'80 % dei casi, la GTB e il contratto di manutenzione sono complementari: la GTB misura, il contratto di manutenzione traduce questi dati in azioni (pulizia dei filtri, equilibratura, sostituzione preventiva). Proclimo propone un pacchetto GTB + contratto di manutenzione chiavi in mano, eleggibile per i CEE.

Posso farmi accompagnare per la dichiarazione OPERAT? Sì, ed è raccomandato: la piattaforma è esigente sui dati da fornire (superficie, energia, metodo di calcolo, prove). Uno studio di ingegneria termica o un frigorista certificato come Proclimo può occuparsi della dichiarazione e del monitoraggio annuale.

Agite con Proclimo

Proclimo accompagna i proprietari, i gestori e gli amministratori di condominio in Île-de-France nella messa in conformità dei loro edifici terziari:

• Audit energetico regolamentare: un quadro completo del vostro HVAC, del vostro isolamento e della vostra GTB, con una traiettoria quantificata al 2030-2050.
• Installazione e sostituzione di PAC reversibili: studi termici, preventivo entro 48 h, posa da frigoristi certificati, garanzia decennale.
• Contratto di manutenzione terziario: monitoraggio annuale, controllo della tenuta dei fluidi frigorigeni, equilibratura, telemisura, reportistica per il vostro DPE e OPERAT.
• Implementazione di GTB / BACS: strumentazione, automazione, dashboard energetica, conformità al decreto BACS, eleggibilità ai CEE BAT-TH-116.
• Pronto intervento urgente 7 gg/7: intervento entro 24-96 h in Île-de-France, per non lasciare mai un edificio terziario senza climatizzazione in piena ondata di calore.

Contattate Proclimo per una diagnosi gratuita del vostro edificio terziario e un piano d'azione quantificato prima del 1° luglio 2026 — oppure prenotate il vostro intervento online per non saturare le agende.