Airco in kleine VvE: beslissen zonder beheerder
L'équipe Proclimo
1 nov. 2026 - 09 min lezen
« Wij zijn zes appartementsrechten in Asnières, in een gebouw uit 1962. Geen professionele beheerder: ik ben het, op de tweede verdieping, die al vier jaar als vrijwillige beheerder optreedt. Twee eigenaren willen een omkeerbare airco plaatsen, een derde heeft zijn exemplaar afgelopen augustus al geplaatst zonder iets te vragen, en de buurvrouw op de begane grond dreigt naar de rechter te stappen. Ik moet in februari de algemene vergadering bijeenroepen. Ik weet niet welk besluit ik moet opstellen, met welke meerderheid, noch welke stukken ik moet opvragen. »
Dit soort telefoontjes krijgen we van vrijwillige beheerders — en het heeft niets te maken met dat van een professionele beheerder. In een kleine VvE zonder professionele beheerder is de blokkade bijna nooit juridisch: ze is documentair en agendatechnisch. Niemand weet wat er gevraagd moet worden, dus wordt er niets gestemd; omdat er niets gestemd is, worden installaties « stiekem » uitgevoerd; en het gebouw zit uiteindelijk met vijf willekeurig geplaatste buitenunits en geen enkel schriftelijk spoor.
Dit artikel herhaalt niet de algemene regels voor toestemming binnen een VvE — die staan al elders op deze blog. Het beschrijft de werkwijze van de vrijwillige beheerder en van de aanvragende eigenaar in gebouwen met 4 tot 12 appartementsrechten in Parijs en de directe randgemeenten: welk dossier u opbouwt, welk besluit u opstelt, welke stukken u archiveert, en hoe u al geplaatste installaties regelt zonder rechtszaak.
Waarom het bij kleine VvE's vaker misgaat dan bij grote
Een VvE met 80 appartementsrechten en een professioneel beheerkantoor heeft een gedigitaliseerd splitsingsreglement, een onderhoudsboekje, een adviserend architect en een goed gestructureerde jaarvergadering. Een VvE met zes appartementsrechten heeft doorgaans:
- een splitsingsreglement uit 1960-1980, op papier, soms alleen terug te vinden bij één enkele eigenaar;
- geen bijgehouden onderhoudsboekje, terwijl dat verplicht is (decreet nr. 2001-477);
- één vergadering per jaar, soms rond de keukentafel, zonder gedetailleerde agenda;
- directe burenrelaties, waarin een weigering een persoonlijk conflict wordt.
Gevolg: de airco-aanvraag komt buiten de vergadering binnen, per mail of van portaal tot portaal. De aanvrager hoort « ik heb er geen bezwaar tegen » van drie van de vijf buren en beschouwt de zaak als geregeld. Juridisch is dat absoluut niet het geval: de mondelinge toestemming van een buur geeft geen enkele bevoegdheid.
Een onderlinge afspraak tussen eigenaren heeft geen enkele waarde als toestemming. Alleen een besluit dat in de algemene vergadering is aangenomen en in de notulen is opgenomen, geeft toestemming voor werkzaamheden die de gemeenschappelijke delen of het uiterlijk van het gebouw raken.
Het regime voor « kleine VvE's » schaft de stemming niet af
Sinds verordening nr. 2019-1101 genieten VvE's met minder dan vijf hoofdappartementsrechten (of met een gemiddelde begroting onder 15 000 €) een verlicht regime: geen verplichte VvE-commissie, besluiten kunnen met eenparigheid van de aanwezige eigenaren worden genomen zonder zware bijeenroepingsformaliteiten. VvE's met twee appartementsrechten hebben een nog flexibeler regime.
Wat dit regime niet afschaft: de noodzaak van een vastgelegd collectief besluit. Het vereenvoudigen van de vorm betekent niet dat de inhoud mag worden overgeslagen. En in de praktijk is het precies deze versoepeling die ertoe leidt dat kleine gebouwen helemaal niets vastleggen.
Waarover wel en waarover niet gestemd wordt
Voordat u een besluit opstelt, moet de aanvraag worden gekwalificeerd. Er zijn drie heel verschillende situaties in de gebouwen rond Parijs.
| Situatie | Kwalificatie | Toepasselijke meerderheid (wet van 10 juli 1965) |
|---|---|---|
| Buitenunit geplaatst op een privébalkon, niet zichtbaar vanaf de straat, doorvoer door een gevelmuur | Werkzaamheden die de gemeenschappelijke delen en het uiterlijk raken | Artikel 25 — meerderheid van de stemmen van alle eigenaren |
| Unit geplaatst op een gemeenschappelijk deel (dak, binnenplaats, blinde muur, trappenhuisschacht) | Toe-eigening van een gemeenschappelijk deel voor privégebruik | Artikel 26 — versterkte meerderheid |
| Mobiele airco op wieltjes, zonder doorvoer of buitenbevestiging | Geen wijziging van de gemeenschappelijke delen | Geen stemming — maar hinder en afvoer blijven aanvechtbaar |
| Identieke vervanging van een al goedgekeurd toestel | Onderhoud van privé-apparatuur | Geen stemming als plaats, bevestiging en uiterlijk ongewijzigd blijven |
Het laatste geval wordt ons het vaakst tegengeworpen, soms onterecht. Het vervangen van een R410A-split uit 2012 door een R32-model verandert vaak de afmetingen van de buitenunit, de bevestigingspositie en het geluidsniveau: als de foto van vóór en die van na niet over elkaar heen te leggen zijn, is het beter om het alsnog in de vergadering te vermelden. De overgang van R410A naar R32 behandelen we in detail in ons artikel over een airco van meer dan 10 jaar oud repareren of vervangen.
Het dossier dat de aanvrager moet leveren (en dat de vrijwillige beheerder moet eisen)
Dit is de kern van het probleem. Een vrijwillige beheerder weet niet wat hij moet opvragen, dus ontvangt hij een mail van drie regels en een offerte van één pagina — onmogelijk om in stemming te brengen.
Een bruikbaar dossier bestaat uit zes stukken:
- De gedetailleerde offerte van de installateur, met merk, model, vermogen in kW, geluidsniveau in dB(A) van de buitenunit bij nominaal toerental en in nachtmodus, en de lengte van de koelleidingen. Onze checklist met 12 punten om op een offerte te controleren dient de beheerder hier als leesraster.
- Een plan of maatschets van de plaats van de buitenunit, met afstanden tot de erfgrenzen, tot de ramen van de buren en tot de grond.
- Een fotomontage of simpelweg een foto van de gevel met de plaatsing aangeduid. Voor een VvE is dit het stuk dat de meeste stemmen losmaakt: tegenstanders stellen zich altijd het ergste voor.
- Het tracé van de condensafvoer: lozingspunt, afschot, aansluiting. Dit is de belangrijkste oorzaak van schade en van geschillen tussen appartementen.
- De verklaringen van het bedrijf: bekwaamheidsattest voor koudemiddelen (artikel R.543-99 van het Franse milieuwetboek), beroepsaansprakelijkheidsverzekering en geldige tienjarige garantie.
- Een schriftelijke verbintenis van de aanvrager: volledige overname van het onderhoud, van het herstel in oorspronkelijke staat bij verwijdering, en van alle schade aan de gemeenschappelijke delen.
Een vrijwillige beheerder die deze lijst al bij de eerste aanvraag per mail doorstuurt, wint zes maanden. Een harmonicamap per appartementsrecht, gearchiveerd met de facturen en attesten, is genoeg om het onderhoudsboekje van het gebouw bij te houden; in kleine VvE's zien we dat de technische kennis volledig bij één persoon ligt, en verdwijnt wanneer die persoon verkoopt.
Het besluit opstellen: de formulering die houdbaar is
Een besluit in de stijl van « de vergadering geeft de heer X toestemming een airco te installeren » beschermt niemand. Het legt niets vast over plaats, model, geluid of het vervolg.
De structuur die wél werkt, gebruikt door beheerkantoren en overdraagbaar naar een vrijwillige beheerder:
Besluit nr. X — Toestemming voor privéwerkzaamheden die de gemeenschappelijke delen en het uiterlijk raken: installatie van een omkeerbare lucht/lucht-warmtepomp, appartementsrecht nr. …
De algemene vergadering geeft de heer/mevrouw …, eigenaar van appartementsrecht nr. …, toestemming om op eigen kosten een omkeerbare lucht/lucht-warmtepomp van het merk …, model …, met een vermogen van … kW te laten installeren, waarvan de buitenunit wordt bevestigd … (exacte plaats), overeenkomstig de offerte van het bedrijf … van … en het plan dat bij deze notulen is gevoegd.
Deze toestemming wordt verleend onder de volgende voorwaarden: — een geluidsdrukniveau van niet meer dan … dB(A) op de erfgrens, waarbij de nachtmodus tussen 22.00 en 7.00 uur is geactiveerd; — werkzaamheden uitgevoerd door een bedrijf dat houder is van het bekwaamheidsattest voor koudemiddelen en verzekerd is voor aansprakelijkheid en tienjarige garantie, waarvan de attesten vóór aanvang aan de beheerder worden overhandigd; — condensafvoer aangesloten volgens het bijgevoegde plan, zonder lozing op een gemeenschappelijk deel of op een naburig appartement; — jaarlijks onderhoud voor rekening van de eigenaar, bewijsstuk op verzoek aan de beheerder te overleggen; — herstel van de gevel in oorspronkelijke staat bij verwijdering van de apparatuur; — de toestemming is gebonden aan het appartementsrecht en gaat over op de opeenvolgende verkrijgers.
De laatste twee regels worden stelselmatig vergeten — en het zijn precies die regels waar de notaris bij verkoop naar zoekt. Een toestemming die « persoonlijk aan de eigenaar » is verleend en niet aan het appartementsrecht, creëert bij elke eigendomsoverdracht een juridisch vacuüm.
De valkuil van een stemming « voor het hele gebouw »
In kleine gebouwen komt vaak hetzelfde idee terug: een algemene toestemming laten stemmen waarmee elke eigenaar een airco mag plaatsen volgens een gemeenschappelijk lastenboek (dezelfde standaardplaats, dezelfde kleur van de drager, dezelfde dB(A)-marge). Dat is een uitstekende praktijk, op één voorwaarde: het lastenboek moet bij de notulen worden gevoegd en een maximaal aantal units per gevel of per binnenplaats vastleggen.
We hebben binnenplaatsen van 20 m² in het 11e arrondissement van Parijs vijf buitenunits zien opnemen, elk afzonderlijk conform, met een onbeheersbare geluidscumulatie als resultaat. Geluid telt niet intuïtief op: twee identieke toestellen naast elkaar voegen ongeveer 3 dB(A) toe aan één enkele bron. De toepasselijke grenswaarden werken we uit in ons artikel over airco-geluid en de buren.
Installaties die al zonder toestemming geplaatst zijn: regulariseren in plaats van demonteren
Dit is de meest voorkomende situatie na de zomer. Een eigenaar heeft in juli een toestel laten plaatsen zonder iets te vragen. Er bestaan drie opties, en de volgorde doet ertoe.
1. Regularisatie achteraf. De beheerder zet op de agenda van de volgende vergadering een regularisatiebesluit, met hetzelfde dossier van zes stukken als bij een nieuwe aanvraag. Komt de stemming erdoor, dan is de zaak afgesloten en vastgelegd. Dit is de meest voorkomende uitkomst in kleine VvE's, omdat het toestel vaak correct geplaatst is.
2. Voorwaardelijke conformering. De vergadering regulariseert, maar legt correcties op: verplaatsing van de unit, plaatsing van antivibratieblokken, aanpassing van de condensafvoer, geluidsscherm. Gangbaar budget in de regio Île-de-France voor zo'n aanpassing: 350 tot 900 € afhankelijk van de bereikbaarheid, exclusief het verplaatsen van het toestel zelf.
3. Weigering en herstel in oorspronkelijke staat. De vordering tot verwijdering van niet-toegestane werkzaamheden verjaart na tien jaar (artikel 42 van de wet van 1965). Daarvoor is een machtiging van de vergadering aan de beheerder nodig om in rechte op te treden. In een VvE met zes appartementsrechten is dat een kostbare en sociaal verwoestende procedure: we zien hem bijna alleen slagen wanneer er sprake is van reële en gemeten hinder.
Een praktische tip voor de vrijwillige beheerder: meet de hinder voordat u die kwalificeert. Een decibelmeter voor huishoudelijk gebruik levert geen bewijs in rechte — alleen een akoestische meting door een studiebureau is aanvechtbaar — maar hij maakt wel duidelijk of het om een echt probleem of om een gevoel gaat. In de helft van de dossiers toont de meting aan dat het toestel niet de dominante bron is.
De planning: de echte oorzaak van blokkades
Eén jaarvergadering, eenentwintig dagen vooraf bijeengeroepen, met een door de beheerder vastgestelde agenda: dat is het enige verschil tussen een project dat in maart wordt goedgekeurd en een project dat een jaar wordt uitgesteld.
Het ritme dat in Île-de-France werkt:
| Periode | Actie |
|---|---|
| November – december | De aanvrager laat het technisch bezoek uitvoeren en krijgt zijn gedetailleerde offerte |
| December – januari | Volledig dossier naar de vrijwillige beheerder; verzoek tot agendering per aangetekende brief (artikel 10 van het decreet van 1967) |
| Januari – februari | Bijeenroeping verstuurd met de bijlagen (plan, fotomontage, offerte) |
| Februari – maart | Stemming in de vergadering, opstellen van de notulen met bijlagen |
| Maart – mei | Werkzaamheden uitgevoerd buiten het hoogseizoen, korte wachttijden bij de installateur |
Het kantelpunt is de agendering. Elke eigenaar kan die per aangetekende brief aan de beheerder eisen vóór het versturen van de bijeenroeping; de vrijwillige beheerder kan dat niet weigeren. Dit is het drukmiddel voor een aanvraag die al twee jaar blijft liggen.
Wat de technische voorbereiding betreft: een serieus technisch bezoek bepaalt de leidinglengtes, de doorvoer van de kanalen en het lozingspunt van de condens. De volledige stappen beschrijven we in onze gids over de stappen van een installatie, van technisch bezoek tot inbedrijfstelling.
Wat een vrijwillige beheerder na de stemming moet archiveren
In kleine VvE's is informatieverlies het grootste risico. Per appartementsrecht te bewaren:
- de notulen van de vergadering en de bijlagen (plan, offerte, fotomontage);
- de installatiefactuur en het attest van inbedrijfstelling;
- de attesten van het bedrijf (bekwaamheid koudemiddelen, tienjarige garantie);
- het technische gegevensblad van het materiaal, met het type koudemiddel en de vulling in kg;
- de bewijsstukken van het jaarlijks onderhoud.
Eén archiefordner met hefmechanisme per boekjaar, gedubbeld door een gedigitaliseerd dossier dat tussen de eigenaren wordt gedeeld, is genoeg. Voor gebouwen zonder technische ruimte voorkomt een kleine waterdichte opbergbox in de kelder dat u vijf jaar later kromgetrokken handleidingen terugvindt. En als het gebouw al meerdere toestellen heeft, is de inventarislogica dezelfde als die beschreven voor het beheer van een portefeuille verhuurde woningen.
Drie fouten die in alle dossiers terugkomen
Afwezigheid van bezwaar verwarren met toestemming. Een buur die niets zegt, stemt ook niets. Bij verkoop zal de notaris de notulen opvragen.
De gevel buiten het splitsingsreglement vergeten. In Parijs en in gemeenten met een beschermend bestemmingsplan kan een unit die vanaf de openbare weg zichtbaar is een voorafgaande melding bij de gemeente vereisen, los van de stemming in de vergadering. De twee toestemmingen vervangen elkaar niet. De specifieke beperkingen van beschermde gevels beschrijven we in ons artikel over het haussmann-appartement in Parijs.
Niets regelen voor het onderhoud. Een besluit zonder onderhoudsclausule creëert een verweesd toestel: vervuiling, verstopte condensafvoer, lekkage bij de onderbuur. Met een schoonmaakset voor airco kan de eigenaar de filters tussen twee onderhoudsbezoeken schoonhouden, maar dat vervangt niet de jaarlijkse tussenkomst van een professional op het circuit en de bak.
Wat wij in deze dossiers concreet doen
Een vrijwillige beheerder hoeft geen expert in klimaattechniek te worden. Wat hij kan uitbesteden:
- het gemeenschappelijke technisch bezoek van het gebouw, dat eens en voor altijd de aanvaardbare plaatsen (achtergevel, binnenplaats, dakterras) en de gezamenlijk te gebruiken condenslozingspunten vastlegt;
- het opstellen van een technische nota om bij de bijeenroeping te voegen, die eigenaren vaak liever lezen dan een offerte;
- het vastleggen van een lastenboek voor het gebouw: maximale afmetingen, kleur, verplichte antivibratieblokken, dB(A)-plafond, verplichte nachtmodus.
Orde van grootte voor deze begeleiding in Île-de-France: 250 tot 600 € voor een VvE met 4 tot 12 appartementsrechten, vaak gestemd als gemeenschappelijke last omdat alle appartementsrechten er baat bij hebben — en ruimschoots terugverdiend zodra het een herstelwerk aan een installatie of een geschil voorkomt.
Als uw gebouw de vergadering van begin 2027 voorbereidt, is dit het moment om de projecten te laten begroten: vraag een technisch bezoek aan of leg ons uw situatie voor via het contactformulier. Een volledig dossier in januari betekent een installatie in april — niet in juli, wanneer niemand meer beschikbaar is.
Op zoek naar een airconditioningoplossing?
