Decreto terciário 2026: a climatização no centro das obrigações AVAC para edifícios com mais de 1.000 m²

O 1 de julho de 2026 é uma data a assinalar com pedra branca para os proprietários e exploradores de edifícios terciários com mais de 1.000 m²: a partir desse dia, a atestação digital Éco Énergie Tertiaire (EET) deve ser afixada no edifício. Três meses mais tarde, a 30 de setembro de 2026, os consumos de 2025 devem ser declarados na plataforma OPERAT da ADEME. Para as empresas que ainda não alinharam o seu AVAC e a sua climatização com estas obrigações, é hora de passar à ação — sob pena de notificações para conformar e coimas que podem atingir 7.500 € por edifício. Eis o guia Proclimo para compreender, priorizar e conseguir a sua conformidade em 2026.

O que diz (mesmo) o decreto terciário

O decreto n.º 2019-771, de 23 de julho de 2019, conhecido como «decreto terciário» ou «Éco Énergie Tertiaire», transpõe o artigo 175 da lei ÉLAN. Impõe a todos os edifícios de uso terciário cuja área de pavimento acumulada seja ≥ 1.000 m² na mesma unidade predial (vários edifícios contíguos podem ser somados) a redução progressiva do seu consumo de energia final:

• −40 % até 2030,
• −50 % até 2040,
• −60 % até 2050,

relativamente a um ano de referência livremente escolhido entre 2010 e 2019. Segundo o despacho de 6 de setembro de 2025, são possíveis dois métodos de cálculo: o método relativo (percentagem de redução) ou o método absoluto (limiar em kWh/m²/ano definido por atividade).

O despacho de 1 de agosto de 2025 (entrado em vigor a 7 de setembro de 2025) pôs termo ao período transitório e alargou os limiares CABS a novos setores. A atestação digital tornou-se obrigatória a partir de 1 de julho de 2026 e deve igualmente ser anexada aos novos contratos de arrendamento comercial e aos atos de venda.

Quem está abrangido (e quem não está)

O decreto visa os edifícios cujo uso principal é terciário: escritórios, sedes sociais, comércio, grandes superfícies, centros comerciais, estabelecimentos de saúde e de ensino, hotelaria-restauração, armazéns logísticos, edifícios do Estado e das autarquias. Proprietários e arrendatários são solidariamente responsáveis.

Estão excluídos: os locais de culto, os edifícios temporários (< 2 anos), os locais de defesa e de segurança civil, e os edifícios cuja área de pavimento acumulada seja estritamente inferior a 1.000 m².

📊 Dados OPERAT 2024: em 920.000 locais teoricamente abrangidos, apenas 291.000 «entidades funcionais e sujeitas» (EFA) estavam declaradas a 31 de janeiro de 2024. Cerca de 43 % das empresas já estavam atrasadas na trajetória 2030 — e a onda de calor de 2026 não melhorou a situação.

Climatização e AVAC: o primeiro posto em causa

Num imóvel terciário, o AVAC (Aquecimento, Ventilação, Climatização) representa 40 a 60 % do consumo de energia final, muito à frente da iluminação e dos usos específicos. É, portanto, neste posto que as alavancas técnicas são mais poderosas.

Três alavancas combinam-se para atingir os seus objetivos 2030:

1. O desempenho intrínseco dos equipamentos: substituir as unidades antigas split, rooftop ou VRF por bombas de calor reversíveis de alto rendimento, elegíveis para o IVA reduzido a 5,5 % e para os prémios CEE.
2. A automatização e o controlo: a GTB / BACS torna-se indispensável para seguir, regular e otimizar a climatização, o aquecimento e a ventilação em tempo real — uma poupança de 10 a 25 % documentada pela ADEME.
3. A envolvente e a ventilação: isolamento pelo exterior, tratamento das pontes térmicas, free cooling noturno. Uma abordagem alinhada com a lógica detalhada no nosso artigo sobre arrefecer uma habitação sem ar condicionado durante uma onda de calor, transponível à escala de um piso de escritórios.

Os dois prazos críticos de 2026

Data	Obrigação	Risco em caso de atraso
1 de julho de 2026	Afixação da atestação digital EET no edifício, e anexação aos contratos de arrendamento	Não conformidade, notificação para conformar
30 de setembro de 2026	Declaração dos consumos de 2025 no OPERAT	Notificação para conformar automática (3 meses para regularizar)
11 de outubro de 2026	Auditoria energética obrigatória para empresas com consumo > 2,75 GWh/ano	Coima administrativa
30 de setembro de 2027	Submissão da Dossiê Técnico de Modulação (DTM) se solicitar uma modulação para a trajetória 2030	Rejeição da modulação

Para os edifícios classificados E, F ou G no DPE, a auditoria energética regulamentar impõe-se como complemento. É também uma excelente ferramenta de pilotagem interna — a associar a um contrato de manutenção adequado que garante o desempenho ao longo do tempo.

GTB e decreto BACS: uma dupla indissociável

O decreto BACS (Building Automation & Control Systems, n.º 2020-887) impõe, desde 1 de janeiro de 2025, a instalação de um sistema de automatização e controlo do edifício para qualquer instalação AVAC de potência superior a 70 kW. Um projeto de revisão em curso para 2026 alarga este limiar aos edifícios residenciais coletivos e agrícolas, e baixa certos limites de potência.

Concretamente, a GTB deve permitir:

• Medir o consumo de cada posto (aquecimento, climatização, ventilação, iluminação) em tempo real.
• Regular as consignes compartimento a compartimento, em função da ocupação, da exposição solar e dos tarifários de eletricidade.
• Otimizar automaticamente os arranques, as paragens, o free cooling e a produção de água quente sanitária.
• Detetar as derivas (filtros obstruídos, fuga de fluido frigorigéneo, equilíbrio a rever) antes que gerem um consumo excessivo.

Uma GTB de classe A ou B segundo a norma EN 15232 permite poupar 10 a 25 % de energia no posto AVAC, com um retorno do investimento inferior a 5 anos — bem mais rápido do que uma mudança de equipamento.

O plano de ação Proclimo em 7 etapas

Para as empresas que começam, eis um método comprovado:

1. Cartografar o património: áreas, usos, equipamentos AVAC, contratos de manutenção, consumos históricos.
2. Escolher o ano de referência e o método de cálculo (relativo ou absoluto) que melhor corresponde à sua atividade.
3. Realizar uma auditoria energética para identificar os postos mais rentáveis (a climatização e a ventilação estão quase sempre no topo).
4. Definir uma trajetória: % de redução visado em 2030, 2040, 2050, e plano plurianual de obras.
5. Priorizar as obras AVAC: BC reversível, GTB, isolamento, free cooling, regulação terminal.
6. Submeter o OPERAT todos os anos (o mais tardar a 30 de setembro) e afixar a atestação EET a partir de 1 de julho de 2026.
7. Seguir e ajustar: a GTB produz os dados, o contrato de manutenção traduz-os em ações concretas, e a trajetória é reajustada todos os anos.

Sanções em caso de não conformidade

O artigo R. 174-32 do Código da Construção e da Habitação prevê uma cascata de sanções:

• Notificação para conformar da prefeitura, com um prazo de 3 meses para regularizar.
• Coima administrativa: 1.500 € por edifício para uma pessoa singular, 7.500 € por edifício para uma pessoa coletiva — cumulável e renovável todos os anos.
• «Name and shame»: publicação num site oficial do Estado, com um impacto RSE e reputacional por vezes mais oneroso do que a própria coima.
• Inelegibilidade para determinados concursos públicos e cadernos de encargos que integrem critérios ESG.

Em contrapartida, uma trajetória sinceramente seguida permite ativar a modulação (técnica, patrimonial, económica) através do DTM a submeter antes de 30 de setembro de 2027 para o marco 2030.

Que apoios para financiar as suas obras?

Vários dispositivos são cumuláveis, sob condição de respeito pelas fichas padronizadas:

• CEE 6.ª período (2026-2030): principal alavanca financeira, com bonificação para as BC. Fichas-chave: BAT-TH-113 (BC), BAT-TH-116 (GTB), BAT-TH-145 (calorifugagem). Atenção: a ficha BAT-EQ-127 (relamping LED) foi revogada a 25 de fevereiro de 2026.
• MaPrimeRénov' via «renovação profunda» para os edifícios classificados E, F ou G, com um apoio que pode atingir 80 % do montante sem IVA para os agregados muito modestos (cumulável com CEE e éco-PTZ).
• Fonds Chaleur ADEME para projetos de calor renovável e de recuperação.
• Apoios regionais (Île-de-France, PACA, Auvergne-Rhône-Alpes…) frequentemente cumuláveis com os CEE.
• Éco-PTZ para o pré-financiamento das obras a juros zero.

O nosso artigo sobre o IVA reduzido a 5,5 % na climatização reversível detalha o modo de aplicação; o artigo sobre o prémio Coup de pouce BC aprovado explica a bonificação ×5 para as BC «qualidade e resiliência industrial».

Perguntas frequentes

O meu edifício tem 900 m²: estou abrangido? Não, a menos que a área acumulada na mesma unidade predial atinja 1.000 m² (por exemplo, um edifício principal de 900 m² + um anexo contíguo de 150 m²). O limiar é avaliado ao nível do local, não do edifício considerado isoladamente.

A climatização reversível conta como um posto «aquecimento» ou «climatização» no OPERAT? As duas: no método relativo, declara o consumo energético total, repartido por posto (aquecimento, climatização, AQS, iluminação, usos específicos). Uma BC reversível é inscrita em parte no posto de aquecimento e em parte no posto de climatização, consoante a parte real da energia consumida.

O que acontece se eu estiver atrasado na trajetória 2030? Pode submeter um Dossiê Técnico de Modulação antes de 30 de setembro de 2027 para explicar as condicionantes (técnicas, patrimoniais, económicas) que justificam um adiamento. Sem DTM, está em infração e arrisca a notificação para conformar e depois a coima.

A atestação digital é mesmo obrigatória a 1 de julho de 2026? Sim, é o despacho de 1 de agosto de 2025 que o prevê, com uma anexação obrigatória aos novos contratos de arrendamento comercial e aos atos de venda a partir dessa data.

GTB ou contratos de manutenção: por onde começar? Em 80 % dos casos, a GTB e o contrato de manutenção são complementares: a GTB mede, o contrato de manutenção traduz esses dados em ações (limpeza de filtros, equilíbrio, substituição preventiva). A Proclimo propõe um pack GTB + contrato de manutenção chave na mão, elegível para os CEE.

Posso ser acompanhado na declaração OPERAT? Sim, e é recomendado: a plataforma é exigente quanto aos dados a fornecer (área, energia, método de cálculo, comprovativos). Um gabinete de estudos térmicos ou um técnico de frio certificado como a Proclimo pode encarregar-se da declaração e do acompanhamento anual.

Aja com a Proclimo

A Proclimo acompanha os proprietários, exploradores e administradores de propriedades horizontais em Île-de-France na conformidade dos seus edifícios terciários:

• Auditoria energética regulamentar: um levantamento completo do seu AVAC, do seu isolamento e da sua GTB, com uma trajetória quantificada para 2030-2050.
• Instalação e substituição de BC reversíveis: estudos térmicos, orçamento em 48 h, instalação por técnicos de frio certificados, garantia decenal.
• Contrato de manutenção terciária: acompanhamento anual, controlo de estanquicidade dos fluidos frigorigéneos, equilíbrio, telemetria, reporting para o seu DPE e OPERAT.
• Implementação de GTB / BACS: instrumentação, automação, painel de bordo energético, conformidade com o decreto BACS, elegibilidade para os CEE BAT-TH-116.
• Assistência de emergência 7 dias/7: intervenção em 24 a 96 h na Île-de-France, para nunca deixar um edifício terciário sem climatização em plena onda de calor.

Contacte a Proclimo para um diagnóstico gratuito do seu edifício terciário e um plano de ação quantificado antes de 1 de julho de 2026 — ou reserve a sua intervenção em linha para não saturar as agendas.