Comprar vivienda con aire acondicionado: el estado real
L'équipe Proclimo
2 nov 2026 - 10 min de lectura
«Firmamos el contrato de compraventa en tres semanas por un piso de cuatro habitaciones en Saint-Mandé. El vendedor anuncia "aire acondicionado reversible en todo el apartamento, instalado hace poco". Hay tres splits, una unidad exterior en el patio, y eso es todo lo que sé. Sin factura, sin manual, sin marca identificable salvo que me suba a una escalera. El agente inmobiliario me dice que es "un plus". Quiero saber si es un plus o una factura de 7.000 € dentro de dos años.»
Esta llamada la recibimos cada vez más a menudo — y casi siempre llega demasiado tarde, una o dos semanas antes de la firma. Un aire acondicionado reversible ya instalado no es ni una plusvalía ni una trampa: es un equipo técnico cuyo valor real depende de cinco o seis datos que a nadie se le ocurre pedir antes de la escritura.
Este artículo no vuelve sobre el certificado energético ni sobre las autorizaciones de la comunidad de propietarios, temas ya tratados en este blog. Describe el protocolo de auditoría de un aire acondicionado existente en una venta inmobiliaria en París y la región de Île-de-France: lo que un comprador debe exigir, lo que a un vendedor le conviene preparar, y cómo valorar honestamente una instalación que se hereda.
Por qué el aire acondicionado es el punto ciego de las ventas inmobiliarias
En un expediente de venta en Île-de-France todo está pautado: certificado de eficiencia energética, amianto, plomo, electricidad, gas, superficie Carrez, actas de las juntas de propietarios de los tres últimos años, importe de los gastos de comunidad. El aire acondicionado, en cambio, no entra en ningún diagnóstico obligatorio. No existe un equivalente del diagnóstico eléctrico para una bomba de calor aire-aire.
Resultado: el equipo se transmite de palabra. «Funciona muy bien», «le hicimos el mantenimiento», «es un Daikin». Tres frases que no comprometen a nadie y que no dicen nada del único parámetro determinante: cuántos años de uso quedan, y a qué coste.
Intervenimos con frecuencia en casa de compradores tres a seis meses después de la mudanza, para descubrir:
- máquinas de 2010-2013 con R410A, al final de su vida técnica, en las que la menor fuga obliga a decidir entre reparar o sustituir;
- una unidad exterior colocada en fachada o en el patio sin el menor rastro de autorización en junta de propietarios;
- una línea frigorífica que pasa por un conducto común, a veces sin sellado cortafuegos;
- condensados vertidos a una bajante de aguas pluviales o, peor aún, goteando sobre el balcón de abajo;
- una «garantía del fabricante de 5 años» invocada por el vendedor, pero no transferible por falta de factura nominativa y de puesta en marcha declarada.
Ninguno de estos puntos bloquea una venta. Todos se pueden cuantificar, y todos se negocian — siempre que se conozcan antes de firmar.
Los 9 puntos que hay que comprobar antes de firmar
1. La edad real de las máquinas, no la edad declarada
La placa de características de la unidad exterior lleva un número de serie y, en la mayoría de fabricantes, una fecha o semana de producción. Es el único dato no negociable. Un vendedor puede creer sinceramente que «el aire tiene 5 años» porque compró la vivienda hace 5 años: la máquina, en cambio, puede haberse instalado en 2011.
Orden de magnitud realista para un split de pared residencial correctamente mantenido: 12 a 15 años de vida útil, a veces 18 en equipos de gama alta poco solicitados. Más allá de los 10 años, el comprador debe razonar como quien compra un coche de segunda mano: el equipo funciona, pero su valor residual es bajo.
2. El refrigerante: R410A o R32
Es la información más determinante. Figura en la placa de la unidad exterior, con toda claridad («Refrigerant: R410A, 1,45 kg»).
| Refrigerante | Periodo típico de instalación | Qué implica en la compra |
|---|---|---|
| R22 | antes de 2004 | Prohibida su recarga desde 2015. Equipo a sustituir, sin más. |
| R410A | 2004 → 2018/2020 | Todavía recargable, pero refrigerante en extinción progresiva según el reglamento F-Gas. Precio del kilo en alza continua. |
| R32 | desde 2018-2020 | Estándar actual del sector residencial. Piezas y refrigerante ampliamente disponibles. |
| R290 (propano) | marginal en splits, en desarrollo | Tecnología reciente, impacto climático muy bajo. |
Una instalación con R410A no está condenada: simplemente no tiene valor residual. La actitud correcta para un comprador es considerarla un confort gratuito durante 3 a 6 años, no un equipo nuevo. Detallamos esa decisión en nuestro artículo sobre la elección entre reparar o sustituir un aire acondicionado de más de 10 años.
3. Las autorizaciones de la comunidad de propietarios
Es el punto que sale más caro — y el más fácil de verificar. En las tres últimas actas de junta entregadas por el notario, busca un acuerdo que mencione la instalación, la colocación de la unidad exterior o el nombre del propietario vendedor. Si la instalación tiene más de tres años, pide expresamente y por escrito al vendedor o al administrador el acta de la junta que la autorizó.
Dos escenarios:
- Autorización votada y registrada: el equipo está regularizado, el comprador hereda un derecho de uso privativo. Perfecto.
- Ningún rastro: la instalación es una apropiación de elemento común. La acción de demolición prescribe a los diez años (artículo 42 de la ley francesa del 10 de julio de 1965), pero quien hereda el posible litigio es el nuevo propietario, no el vendedor. En comunidades pequeñas, suele resolverse con un acuerdo de regularización en la siguiente junta — es el procedimiento descrito en nuestro artículo sobre la decisión en una comunidad pequeña sin administrador profesional.
4. El historial de mantenimiento de la máquina
Por encima de 2 kg de carga (es decir, unos 5 kW frigoríficos, o sea la mayoría de multisplits y de equipos por conductos), la normativa impone un control periódico de estanqueidad por parte de un operador con certificado de capacitación, con entrega de una ficha de intervención (artículos R.543-75 y siguientes del Código de Medio Ambiente francés). Si el vendedor no aporta ninguna ficha en un multisplit de 8 kW, eso significa algo muy simple: la máquina nunca se ha controlado.
Para un monosplit de 2,5 kW no hay obligación de control de estanqueidad. Pide de todos modos las facturas de mantenimiento: un equipo de 8 años que nunca se ha limpiado se detecta por el olor antes que sobre el papel, y nuestro artículo sobre los olores a humedad y la desinfección explica por qué.
5. La evacuación de los condensados
Durante la visita, localiza por dónde sale el agua. Tres configuraciones sanas: evacuación por gravedad hacia una bajante de aguas residuales con sifón, bomba de elevación con seguridad de nivel, o vertido exterior controlado. Una configuración problemática: un tubo flexible que sale del muro y gotea al vacío.
Es la primera causa de siniestro que constatamos en pisos. Pregunta si ya ha habido algún daño por agua — y comprueba las actas de junta, los siniestros aparecen allí.
6. El estado de las líneas y de los soportes
Desde el exterior, y desde el patio si es posible:
- ¿están las tuberías frigoríficas aisladas y protegidas, o desnudas y agrietadas por los rayos UV?
- ¿está la unidad exterior sobre soportes antivibratorios o atornillada directamente al muro que comparte con el dormitorio del vecino?
- ¿hay rastros de óxido, de goteo de aceite, de hielo persistente?
Un simple termómetro higrómetro de interior colocado en cada habitación durante la visita, 20 minutos, ya te dirá si los splits enfrían o calientan realmente todo el espacio, o solo la estancia donde están instalados.
7. Los mandos, manuales y códigos
Detalle trivial, coste real. Un mando original perdido cuesta entre 30 y 80 €; un módulo Wi-Fi propietario sin reiniciar sigue vinculado a la cuenta del vendedor; un manual ausente son una hora de búsqueda con cada código de error. Exige en el acta de entrega: todos los mandos, los manuales en papel y la desconexión de las cuentas del fabricante.
Si el vendedor ya no tiene los manuales, la referencia exacta de la unidad interior (anotada en la etiqueta lateral) basta normalmente para encontrarlos en la web del fabricante. Un pequeño destornillador aislado con puntas intercambiables y una linterna frontal facilitan mucho la lectura cuando la etiqueta está detrás del frontal.
8. La transferencia de la garantía
Las garantías del fabricante (a menudo 3 a 5 años en piezas, a veces 5 años en el compresor, incluso 10 años con condiciones de mantenimiento anual) suelen estar vinculadas a la instalación, no a la persona — pero su activación depende casi siempre de una puesta en marcha declarada por un instalador autorizado y de un mantenimiento documentado. Sin factura ni certificado de registro, el comprador se queda sin recurso.
Dos documentos que conviene anexar al contrato de compraventa, si es posible:
- la factura nominativa de instalación (incluye la fecha, la marca, el modelo y el nombre del instalador);
- el certificado de puesta en marcha o el certificado de garantía.
La garantía decenal del instalador, por su parte, va unida a la obra y beneficia al propietario posterior en caso de daños a la solidez o de inutilidad para su destino: el tema se detalla en nuestro artículo sobre la garantía decenal de un aire acondicionado.
9. La adecuación entre la instalación y tu uso
Último punto, el más olvidado. Una instalación puede estar en perfecto estado y ser inadecuada para el comprador. Ejemplos reales:
- un monosplit de 3,5 kW en el salón y nada en los dormitorios: la familia que compra buscaba dormir fresca;
- un equipo por conductos dimensionado para refrescar de forma puntual, comprado por alguien que pretende sustituir sus convectores eléctricos;
- tres splits controlados desde un único mando maestro, sin regulación por estancia.
Si tu idea es calentar con él, lee antes qué da realmente un aire acondicionado reversible en modo calefacción de noviembre a marzo. El dimensionamiento se comprueba estancia por estancia — nuestro método de cálculo de los kW está aquí: dimensionar el aire acondicionado.
Cuánto vale, en euros
Seamos concretos. Estas son las horquillas que observamos en Île-de-France, salvo casos particulares, para el valor que hay que atribuir a una instalación heredada en una negociación.
| Situación del equipo | Valor residual realista | Gasto que hay que prever |
|---|---|---|
| Multisplit R32 de menos de 5 años, con facturas y actas de junta | cerca del nuevo (60-80 % del precio de instalación) | mantenimiento anual 120-200 € |
| R32 de 5 a 9 años, mantenimiento parcial | 30-50 % | mantenimiento + limpieza a fondo 250-450 € el 1.er año |
| R410A de 10 a 14 años, funcional | ~0 €: confort gratuito, no un activo | sustitución a presupuestar: 2.500-4.500 € por split, 6.000-12.000 € para un multisplit o un equipo por conductos |
| Sin autorización de la comunidad | valor negativo | regularización en junta, o incluso retirada: 400 a 1.500 € de desmontaje y reparación de fachada |
| R22, o máquina parada desde hace dos temporadas | valor negativo | retirada con recuperación del refrigerante por un profesional certificado: 250-600 € |
Dos observaciones importantes.
Primero, el IVA del 5,5 % aplicable desde julio de 2026 a las bombas de calor aire/aire (confirmado por las publicaciones de service-public.fr y de la prensa profesional del sector de la construcción) cambia la ecuación: sustituir un equipo envejecido cuesta hoy bastante menos que en 2025, lo que reduce aún más el interés de conservar una máquina con R410A agotada. Las condiciones, en particular sobre los refrigerantes afectados, están por confirmar.
Segundo, en cuanto al certificado energético, una bomba de calor aire-aire reversible instalada se tiene en cuenta como sistema de calefacción siempre que sea fija: su impacto en la etiqueta no es anecdótico, sobre todo en una vivienda calentada inicialmente con convectores. Lo detallamos en nuestro artículo sobre el certificado energético y el valor del inmueble.
Para el vendedor: tres horas de preparación, un argumento de venta
Si vendes una vivienda equipada, la asimetría juega a tu favor — pero solo si lo documentas. Un dossier sencillo, grapado, entregado en la primera visita:
- factura de instalación y certificado de puesta en marcha;
- marca, modelo, potencia y refrigerante de cada unidad (foto de las placas de características);
- facturas de mantenimiento y, en su caso, fichas de intervención de control de estanqueidad;
- extracto del acta de junta que autoriza la instalación;
- manuales y mandos reunidos en una funda de plástico con solapa junto con el resto de la documentación técnica de la vivienda.
Una carpeta de archivador con separadores para la documentación técnica de la vivienda cuesta unos pocos euros y marca, en la práctica, una diferencia de percepción considerable: el comprador pasa de «no sé qué estoy comprando» a «esto está bien llevado». En un mercado como el de Île-de-France, donde los compradores negocian por todo, es el tipo de detalle que evita 3.000 € de rebaja preventiva.
Y si tu instalación tiene más de doce años, dos opciones honestas: anunciar claramente su edad y aceptar que no cuente en el precio, o encargar un diagnóstico técnico antes de poner la vivienda en venta para saber qué estás vendiendo. Una visita de auditoría se factura en torno a 90-180 € en Île-de-France — a comparar con el importe de la rebaja que evita.
El calendario correcto
La auditoría técnica del aire acondicionado se hace entre la segunda visita y la firma del contrato de compraventa, nunca después.
En concreto:
- Primera visita: fotografiar las placas de características de las unidades interiores y exteriores, contar los splits, localizar la evacuación de condensados.
- Antes de la oferta: pedir por escrito al agente o al vendedor la factura de instalación, las facturas de mantenimiento y el acta de junta con la autorización. Una ausencia de respuesta ya es una respuesta.
- Entre la oferta y el contrato de compraventa: si el equipo es importante en tu proyecto (calefacción principal, gran volumen, local profesional), recurrir a un técnico frigorista para una visita técnica: control de presiones, de temperaturas de impulsión, del funcionamiento en frío y en calor, estado de los intercambiadores.
- En el contrato de compraventa: anexar los documentos obtenidos y mencionar el equipo en la relación de muebles y equipamientos vendidos.
- En el acta de entrega de llaves: mandos, manuales, cuentas del fabricante desconectadas, filtros verificados.
Un último consejo práctico: prevé desde la mudanza una limpieza completa de las unidades interiores, sea cual sea la antigüedad declarada. No sabes quién ha vivido allí, ni en qué estado están las turbinas y las bandejas. Un lote de filtros de repuesto con la referencia correcta y un limpiador en espuma para intercambiador de aire acondicionado bastan para el mantenimiento corriente entre dos visitas del profesional; el resto — desmontaje del bloque, desinfección de la turbina, control del circuito frigorífico — sigue siendo competencia del frigorista.
En resumen
Un aire acondicionado que se hereda con una vivienda es un equipo de segunda mano sin ficha técnica. Tres datos lo deciden todo: su edad real, su refrigerante y la existencia de una autorización escrita. Los otros seis puntos de esta lista afinan la valoración, pero esos tres marcan la diferencia entre un confort regalado y una factura de cinco cifras.
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