Woning met airco kopen: de echte stand van zaken
L'équipe Proclimo
2 nov. 2026 - 09 min lezen
« We ondertekenen over drie weken de voorlopige koopovereenkomst voor een vierkamerappartement in Saint-Mandé. De verkoper adverteert met "reversibele airco in het hele appartement, recent geïnstalleerd". Er zijn drie splitunits, één buitenunit op de binnenplaats, en dat is alles wat ik weet. Geen factuur, geen handleiding, geen merk dat te identificeren is zonder op een trapje te klimmen. De makelaar zegt dat het "een plus" is. Ik wil weten of het een plus is of een rekening van 7.000 € over twee jaar. »
Dat telefoontje krijgen we steeds vaker — en het komt bijna altijd te laat, één tot twee weken voor de ondertekening. Een reeds aanwezige reversibele airco is geen meerwaarde en geen valkuil: het is een technische installatie waarvan de werkelijke waarde afhangt van vijf of zes gegevens die niemand eraan denkt op te vragen vóór de akte.
Dit artikel gaat niet opnieuw in op het energielabel (DPE) of op de toestemmingen van de VvE, die al elders op deze blog aan bod komen. Het beschrijft het auditprotocol van een bestaande airco bij een woningverkoop in Parijs en de regio Île-de-France: wat een koper moet eisen, wat een verkoper er goed aan doet voor te bereiden, en hoe u een overgenomen installatie eerlijk in geld uitdrukt.
Waarom de airco de blinde vlek is bij woningverkopen
In een verkoopdossier in de regio Parijs is alles dichtgeregeld: energieprestatiecertificaat, asbest, lood, elektra, gas, oppervlakte volgens de wet Carrez, notulen van de algemene ledenvergadering van de laatste drie jaar, hoogte van de servicekosten. De airco valt echter onder geen enkele verplichte keuring. Er bestaat geen equivalent van de elektrakeuring voor een lucht-luchtwarmtepomp.
Gevolg: de installatie komt alleen mondeling langs. « Hij werkt uitstekend », « we hebben hem laten onderhouden », « het is een Daikin ». Drie uitspraken die niemand binden en die niets zeggen over de enige bepalende factor: hoeveel gebruiksjaren resten er nog, en tegen welke kosten?
Wij komen regelmatig bij kopers over de vloer, drie tot zes maanden na de verhuizing, om vast te stellen:
- toestellen uit 2010-2013 op R410A, technisch aan het eind van hun leven, waarbij de kleinste lekkage de afweging repareren/vervangen oproept;
- een buitenunit tegen de voorgevel of op de binnenplaats zonder enig spoor van toestemming in de algemene ledenvergadering;
- een koudemiddelleiding door een gemeenschappelijke schacht, soms zonder brandwerende afdichting;
- condenswater dat wordt afgevoerd in een hemelwaterafvoer of, erger, druppelt op het balkon eronder;
- een « fabrieksgarantie van 5 jaar » waar de verkoper zich op beroept, maar die niet overdraagbaar is bij gebrek aan een factuur op naam en een gemelde inbedrijfstelling.
Geen van deze punten blokkeert een verkoop. Alles is in geld uit te drukken en alles is onderhandelbaar — op voorwaarde dat u het weet vóór de ondertekening.
De 9 punten om te controleren vóór u ondertekent
1. De werkelijke leeftijd van de toestellen, niet de opgegeven leeftijd
Het typeplaatje van de buitenunit vermeldt een serienummer en, bij de meeste fabrikanten, een productiedatum of -week. Dat is het enige niet-onderhandelbare gegeven. Een verkoper kan oprecht denken dat « de airco 5 jaar oud is » omdat hij de woning 5 jaar geleden kocht: het toestel zelf kan in 2011 zijn geplaatst.
Realistische orde van grootte voor een goed onderhouden wandsplit in een woning: 12 tot 15 jaar levensduur, soms 18 jaar voor hoogwaardig materiaal dat weinig belast wordt. Boven de 10 jaar moet de koper denken als iemand die een tweedehandsauto koopt: de installatie werkt, maar de inruilwaarde is laag.
2. Het koudemiddel: R410A of R32
Dit is het meest bepalende gegeven. Het staat onverbloemd op het plaatje van de buitenunit (« Refrigerant: R410A, 1,45 kg »).
| Koudemiddel | Typische plaatsingsperiode | Wat dit betekent bij aankoop |
|---|---|---|
| R22 | vóór 2004 | Bijvullen sinds 2015 verboden. Installatie moet vervangen worden, punt. |
| R410A | 2004 → 2018/2020 | Nog bij te vullen, maar wordt onder de F-gassenverordening geleidelijk uitgefaseerd. Kiloprijs stijgt continu. |
| R32 | sinds 2018-2020 | Huidige standaard voor woningen. Onderdelen en koudemiddel ruim verkrijgbaar. |
| R290 (propaan) | marginaal in splits, in opkomst | Recente technologie, zeer lage klimaatimpact. |
Een installatie op R410A is niet ten dode opgeschreven: ze heeft alleen geen inruilwaarde. De juiste houding voor een koper is om ze te beschouwen als gratis comfort voor 3 tot 6 jaar, niet als een nieuwe installatie. Wij werken de afweging uit in ons artikel over de keuze tussen een airco van meer dan 10 jaar repareren of vervangen.
3. De toestemmingen van de VvE
Dit is het punt dat het meeste geld kost — en het eenvoudigste om te controleren. Zoek in de notulen van de laatste drie algemene ledenvergaderingen die de notaris overhandigt naar een besluit waarin de installatie, de plaatsing van een buitenunit of de naam van de verkopende eigenaar wordt genoemd. Is de installatie meer dan drie jaar oud, vraag dan uitdrukkelijk en schriftelijk aan de verkoper of de beheerder de notulen op van de vergadering die de installatie heeft goedgekeurd.
Twee mogelijke situaties:
- Toestemming gestemd en vastgelegd: de installatie is geregulariseerd, de koper erft een recht van privégebruik. Perfect.
- Geen enkel spoor: de installatie is een toe-eigening van gemeenschappelijke delen. De vordering tot verwijdering verjaart na tien jaar (artikel 42 van de wet van 10 juli 1965), maar het is de nieuwe eigenaar die het potentiële conflict erft, niet de verkoper. In een kleine VvE wordt dit vaak opgelost met een regularisatiebesluit op de volgende vergadering — dat is de werkwijze die wij beschrijven in ons artikel over besluitvorming in een kleine VvE zonder professionele beheerder.
4. Het onderhoudsboekje van het toestel
Boven een vulling van 2 kg (ongeveer 5 kW koelvermogen, dus de meeste multisplits en kanaalsystemen) schrijft de regelgeving een periodieke lekdichtheidscontrole voor door een gecertificeerde monteur, met overhandiging van een interventieformulier (artikelen R.543-75 e.v. van de Franse milieuwetgeving). Als de verkoper bij een multisplit van 8 kW geen enkel formulier kan laten zien, betekent dat één eenvoudig ding: het toestel is nooit gecontroleerd.
Voor een monosplit van 2,5 kW geldt geen verplichting tot lekdichtheidscontrole. Vraag toch de onderhoudsfacturen op: een airco van 8 jaar die nooit is gereinigd, ruikt u voordat u het op papier ziet, en ons artikel over schimmelgeur en desinfectie legt uit waarom.
5. De condensafvoer
Kijk tijdens de bezichtiging waar het water heen gaat. Drie gezonde configuraties: afvoer onder vrij verval naar een afvalwaterleiding met sifon, een condenspomp met niveaubeveiliging, of een beheerste afvoer naar buiten. Eén problematische configuratie: een slangetje dat uit de muur komt en in het niets druppelt.
Dit is de eerste oorzaak van schade die wij in appartementen vaststellen. Vraag of er al eerder waterschade is geweest — en controleer de notulen van de vergaderingen, schadegevallen komen daarin terug.
6. De staat van de leidingen en de bevestigingen
Van buitenaf, en vanaf de binnenplaats als dat mogelijk is:
- zijn de koudemiddelleidingen geïsoleerd en omhuld, of liggen ze bloot en zijn ze door de uv-straling verkruimeld?
- staat de buitenunit op antivibratiedempers of is hij direct in de scheidingsmuur van een slaapkamer van de buren geschroefd?
- zijn er sporen van roest, olieaanslag of blijvende ijsvorming?
Een eenvoudige thermo-hygrometer voor binnen die u tijdens de bezichtiging 20 minuten in elke kamer neerzet, vertelt u al of de splitunits het hele appartement echt koelen of verwarmen, of alleen de kamer waarin ze hangen.
7. De afstandsbedieningen, handleidingen en codes
Een triviaal detail met reële kosten. Een verloren originele afstandsbediening kost 30 tot 80 €; een niet gereset merkeigen wifimodule blijft gekoppeld aan het account van de verkoper; een ontbrekende handleiding betekent een uur zoeken bij elke foutcode. Eis bij de oplevering: alle afstandsbedieningen, de papieren handleidingen en het loskoppelen van de fabrikantaccounts.
Heeft de verkoper de handleidingen niet meer, dan is het exacte typenummer van de binnenunit (op het label aan de zijkant) meestal voldoende om ze terug te vinden op de website van de fabrikant. Een kleine geïsoleerde schroevendraaier met verwisselbare bits en een hoofdlamp maken het uitlezen veel eenvoudiger wanneer het label achter de behuizing zit.
8. De overdracht van de garantie
Fabrieksgaranties (vaak 3 tot 5 jaar op onderdelen, soms 5 jaar op de compressor, of zelfs 10 jaar bij jaarlijks onderhoud) zijn doorgaans gekoppeld aan de installatie, niet aan de persoon — maar hun geldigheid hangt bijna altijd af van een inbedrijfstelling die door een erkende installateur is gemeld en van aantoonbaar onderhoud. Zonder factuur of registratiecertificaat staat de koper met lege handen.
Twee documenten die u zo mogelijk aan de koopovereenkomst laat aanhechten:
- de installatiefactuur op naam (met datum, merk, model en naam van de installateur);
- het certificaat van inbedrijfstelling of het garantiebewijs.
De tienjarige aansprakelijkheid van de installateur volgt wél het bouwwerk en komt ten goede aan de opvolgende eigenaar bij aantasting van de stevigheid of ongeschiktheid voor het beoogde gebruik: dat onderwerp werken we uit in ons artikel over de tienjarige garantie op een airco.
9. De afstemming tussen de installatie en uw gebruik
Het laatste punt, en meestal het vergeten punt. Een installatie kan in perfecte staat zijn en toch niet passen bij de koper. Voorbeelden uit de praktijk:
- een monosplit van 3,5 kW in de woonkamer, niets in de slaapkamers: het gezin dat koopt, wilde koel slapen;
- een kanaalsysteem gedimensioneerd voor aanvullende koeling, gekocht door iemand die van plan is zijn elektrische convectoren te vervangen;
- drie splitunits bediend vanaf één hoofdafstandsbediening, zonder regeling per kamer.
Wilt u ermee verwarmen, lees dan eerst wat een reversibele airco in verwarmingsstand van november tot maart werkelijk oplevert. De dimensionering controleert u kamer per kamer — onze rekenmethode voor het aantal kW vindt u hier: uw airco dimensioneren.
Wat het waard is, in euro's
Laten we concreet zijn. Dit zijn de marges die wij in de regio Île-de-France vaststellen, bijzondere gevallen uitgezonderd, voor de waarde die u in een onderhandeling aan een overgenomen installatie mag toekennen.
| Situatie van de installatie | Realistische overnamewaarde | Te verwachten kosten |
|---|---|---|
| Multisplit op R32 van minder dan 5 jaar, facturen en notulen VvE aanwezig | bijna nieuwwaarde (60-80 % van de installatieprijs) | jaarlijks onderhoud 120-200 € |
| R32 van 5 tot 9 jaar, gedeeltelijk onderhouden | 30-50 % | onderhoud + grondige reiniging 250-450 € in het 1ᵉ jaar |
| R410A van 10 tot 14 jaar, werkend | ~0 €: gratis comfort, geen bezitting | vervanging inbegroten: 2.500-4.500 € per split, 6.000-12.000 € voor een multisplit of kanaalsysteem |
| Toestemming van de VvE ontbreekt | negatieve waarde | regularisatie in de vergadering, eventueel verwijdering: 400 tot 1.500 € voor demontage en herstel van de gevel |
| R22, of toestel dat twee seizoenen stilstaat | negatieve waarde | demontage met terugwinning van het koudemiddel door een gecertificeerde vakman: 250-600 € |
Twee belangrijke opmerkingen.
Ten eerste verandert het btw-tarief van 5,5 % dat sinds juli 2026 geldt voor lucht-luchtwarmtepompen (bevestigd door publicaties van service-public.fr en de vakpers in de bouw) de afweging: een verouderende installatie vervangen kost vandaag merkbaar minder dan in 2025, wat het nut om een uitgewoonde R410A-machine te houden nog verder verkleint. De voorwaarden, met name rond de betrokken koudemiddelen, moeten nog worden gevolgd.
Ten tweede, wat het energielabel (DPE) betreft: een geïnstalleerde reversibele lucht-luchtwarmtepomp wordt meegerekend als verwarmingssysteem zodra ze vast is opgesteld. Haar invloed op het label is niet verwaarloosbaar, vooral in een woning die oorspronkelijk met convectoren werd verwarmd. We hebben dat uitgewerkt in ons artikel over het energielabel en de waarde van de woning.
Voor de verkoper: drie uur voorbereiding, één verkoopargument
Verkoopt u een woning met airco, dan speelt de informatie-asymmetrie in uw voordeel — maar alleen als u documenteert. Een eenvoudig, vastgehecht dossier dat u bij de eerste bezichtiging overhandigt:
- installatiefactuur en certificaat van inbedrijfstelling;
- merk, model, vermogen en koudemiddel van elke unit (foto van de typeplaatjes);
- onderhoudsfacturen en, indien van toepassing, interventieformulieren van de lekdichtheidscontrole;
- uittreksel van de notulen van de vergadering waarin de installatie is goedgekeurd;
- handleidingen en afstandsbedieningen gebundeld in een plastic documentenmap met klep samen met de overige technische documenten van de woning.
Een ringband met tabbladen voor de technische documenten van de woning kost een paar euro en maakt in de praktijk een groot verschil in beleving: de koper gaat van « ik weet niet wat ik koop » naar « hier is goed voor gezorgd ». In een markt rond Parijs waar kopers over alles onderhandelen, is dit het soort detail dat 3.000 € voorzorgskorting voorkomt.
En is uw installatie meer dan twaalf jaar oud, dan zijn er twee eerlijke opties: de leeftijd duidelijk vermelden en accepteren dat ze niet in de prijs meetelt, of een technische inspectie laten uitvoeren vóór u te koop zet zodat u weet wat u verkoopt. Een auditbezoek kost in de regio Île-de-France zo'n 90 tot 180 € — te vergelijken met de korting die u ermee voorkomt.
De juiste planning
De technische audit van de airco doet u tussen de tweede bezichtiging en de voorlopige koopovereenkomst, nooit erna.
Concreet:
- Eerste bezichtiging: de typeplaatjes van de binnen- en buitenunits fotograferen, de splitunits tellen, de condensafvoer opzoeken.
- Vóór het bod: schriftelijk aan de makelaar of de verkoper de installatiefactuur, de onderhoudsfacturen en de notulen met de toestemming opvragen. Geen antwoord is ook een antwoord.
- Tussen bod en koopovereenkomst: is de installatie belangrijk in uw plannen (hoofdverwarming, groot volume, bedrijfsruimte), laat dan een koeltechnicus een technische inspectie uitvoeren: controle van drukken, uitblaastemperaturen, werking in koel- en verwarmingsstand, staat van de warmtewisselaars.
- Bij de koopovereenkomst: de verkregen documenten laten aanhechten en de installatie vermelden in de opsomming van de meeverkochte inboedel en installaties.
- Bij de oplevering en sleuteloverdracht: afstandsbedieningen, handleidingen, fabrikantaccounts losgekoppeld, filters gecontroleerd.
Nog een laatste praktische tip: plan meteen bij de verhuizing een volledige reiniging van de binnenunits, ongeacht de opgegeven leeftijd. U weet niet wie daar heeft gewoond, noch in welke staat de ventilatoren en de lekbakken zijn. Een set vervangingsfilters met het juiste typenummer en een schuimreiniger voor de warmtewisselaar van een airco zijn genoeg voor het gewone onderhoud tussen twee bezoeken van een vakman; de rest — het blok demonteren, de ventilator desinfecteren, het koudemiddelcircuit controleren — blijft het werk van de koeltechnicus.
Samengevat
Een airco die u samen met een woning overneemt, is tweedehands materiaal zonder kentekenbewijs. Drie gegevens bepalen alles: de werkelijke leeftijd, het koudemiddel en het bestaan van een schriftelijke toestemming. De zes andere punten van deze lijst verfijnen de kostenberekening, maar díe drie maken het verschil tussen gratis comfort en een rekening van vijf cijfers.
Koopt of verkoopt u een woning met airco in de regio Île-de-France en wilt u weten wat de installatie werkelijk waard is? Wij voeren technische auditbezoeken vóór aankoop uit in Parijs en de directe omgeving: maak online een afspraak of ga via onze contactpagina om uw situatie te beschrijven. Beter drie weken vóór de koopovereenkomst dan drie maanden na de sleuteloverdracht.
Op zoek naar een airconditioningoplossing?
