Aire acondicionado en una vivienda alquilada: lo que el arrendador puede imponer y lo que el inquilino puede exigir en 2026
L'équipe Proclimo
21 oct 2026 - 09 min de lectura
«Tengo 34 °C en el dormitorio desde hace diez días, le pedí un aire acondicionado a mi propietario y me dijo que no.» Y enfrente, un arrendador: «Mi inquilino instaló un split por su cuenta, lo descubrí en la foto del inventario de salida. ¿Quién repara la pared?»
Estas dos llamadas las recibimos todos los veranos, y ambas apuntan a lo mismo: el aire acondicionado de una vivienda alquilada no está regulado ni por el contrato de arrendamiento ni por la ley de 1989, en la gran mayoría de los casos. No hay obligación para el arrendador, ni prohibición automática para el inquilino. Un vacío en el que cada uno improvisa, y que suele acabar en un litigio sobre la devolución de la fianza.
Esta guía establece el marco real en 2026 y describe después las tres fórmulas que funcionan de verdad en el mercado de alquiler de Île-de-France, con el detalle de quién paga qué en cada etapa.
Primer punto a aclarar: el arrendador no está obligado a climatizar
No existe ninguna obligación legal de proporcionar aire acondicionado en una vivienda de uso residencial en Francia.
Los criterios de vivienda digna están fijados por el decreto n.º 2002-120 del 30 de enero de 2002, completado posteriormente con los requisitos de eficiencia energética. Dicho decreto impone, entre otras cosas, una instalación de calefacción, una ventilación suficiente, una estanqueidad al aire y la ausencia de riesgos para la salud y la seguridad de los ocupantes. No menciona ningún umbral de temperatura máxima en verano, a diferencia de la calefacción, para la cual la jurisprudencia considera desde hace tiempo que una vivienda imposible de calentar a 18-19 °C en invierno es indigna.
En otras palabras: con el derecho actual, un inquilino no puede exigir a su arrendador la instalación de un equipo de aire acondicionado alegando que hace demasiado calor.
Las dos excepciones que conviene conocer
1. El calor que hace la vivienda objetivamente inhabitable. Si las temperaturas interiores derivan de un defecto de la edificación imputable al arrendador —una cubierta sin aislar en un último piso, un desván habilitado sin aislante, una claraboya sin protección, un fallo de ventilación—, el inquilino puede actuar invocando la habitabilidad digna y la obligación de entrega conforme (artículo 6 de la ley n.º 89-462 del 6 de julio de 1989). El juez no ordenará «un aire acondicionado»: ordenará obras. Aislamiento, contraventanas, oscurecimiento, a veces ventilación. La refrigeración activa es solo una de las respuestas posibles, y rara vez la que elige un tribunal.
2. Las viviendas con aire acondicionado ya existente. Si el aire acondicionado consta en el contrato o en el inventario de entrada como un equipamiento de la vivienda, pasa a ser un elemento de la cosa arrendada. El arrendador debe entonces garantizar su disfrute pacífico: una máquina averiada todo el verano supone una reducción de la prestación, y la jurisprudencia admite en ese caso una rebaja del alquiler o la ejecución de obras bajo multa coercitiva. Es el punto que más suelen ignorar los arrendadores que alquilan un amueblado «con aire acondicionado» en el anuncio.
La distinción clave: no hay obligación de instalar, pero sí de mantener y reparar lo que se ha alquilado.
Segundo punto: ¿puede el inquilino instalar un aire acondicionado por su cuenta?
Sí, con condiciones, y esas condiciones son acumulativas.
El consentimiento escrito del arrendador
El artículo 7 f) de la ley de 1989 prohíbe al inquilino transformar la vivienda o sus equipamientos sin el consentimiento escrito del propietario. La frontera entre acondicionamiento (libre) y transformación (sujeta a autorización) la marca la naturaleza de las obras.
Un aire acondicionado split implica:
- una perforación de la pared para la línea frigorífica (diámetro de 55 a 80 mm, con frecuencia un muro de carga o una fachada);
- la fijación de una unidad exterior en una pared, un balcón o una terraza;
- una evacuación de condensados nueva;
- a veces una línea eléctrica dedicada en el cuadro.
Estamos claramente ante una transformación. Sin consentimiento escrito, el arrendador puede, al final del contrato, o bien conservar las obras sin indemnización, o bien exigir la reposición al estado original a cargo del inquilino: tapado de huecos, reparación del revoco, repintado. En una fachada parisina, la simple reposición suele situarse entre 400 y 1.500 €, andamio o plataforma elevadora incluidos si la unidad está en altura.
La autorización de la comunidad de propietarios
El consentimiento del arrendador nunca basta en un edificio colectivo. La unidad exterior se fija en un elemento común (fachada, barandilla, cubierta-terraza), lo que exige una autorización de la junta de propietarios. El arrendador es el copropietario: es él, y no el inquilino, quien debe llevar la solicitud al orden del día. Detallamos el procedimiento, las mayorías aplicables y la documentación necesaria en nuestra guía sobre la instalación de aire acondicionado en una comunidad de propietarios.
Las normas urbanísticas locales
En París y en la mayoría de los municipios densos de Île-de-France, una unidad exterior visible desde la vía pública está sujeta a declaración previa y, en zona protegida o en el entorno de un monumento histórico, al informe del arquitecto de los monumentos de Francia (architecte des bâtiments de France). La normativa del PLU bioclimático parisino es especialmente restrictiva con los equipos técnicos en fachadas a la calle.
También aquí: el solicitante es el propietario, no el ocupante.
Conclusión práctica
Un inquilino que quiera un aire acondicionado fijo debe obtener tres luces verdes: arrendador, comunidad de propietarios y urbanismo. Es un proceso largo (una junta anual, dos meses de tramitación de una declaración previa) y eso explica por qué la gran mayoría de los inquilinos de Île-de-France acaban optando por equipos portátiles, con las limitaciones que detallamos en nuestro análisis del aire acondicionado portátil monobloque para inquilinos.
Las tres fórmulas que funcionan en el mercado de alquiler de Île-de-France
Fórmula 1: el arrendador instala e integra el coste en el alquiler
El propietario hace instalar el equipo, lo declara en el contrato como equipamiento de la vivienda y repercute la inversión. Dos vías:
- Un alquiler inicial más alto en un nuevo arrendamiento. En el parque de amueblados parisinos, un equipo reversible en un estudio o un apartamento de un dormitorio se traduce en un alquiler superior en 30 a 60 €/mes según el barrio y, sobre todo, en un periodo de desocupación más corto.
- La contribución por el reparto del ahorro en gastos, prevista en el artículo 23-1 de la ley de 1989 y en el decreto n.º 2009-1438. Permite, tras obras de mejora energética y con condiciones estrictas (consentimiento del inquilino en vigor, demostración del ahorro, límite de la mitad del ahorro estimado, duración máxima de 15 años), añadir una línea al recibo. Una bomba de calor aire-aire reversible que sustituye a convectores eléctricos puede encajar en este marco, siempre que el expediente se prepare con rigor, con un balance antes/después que lo respalde.
Es la fórmula más sólida jurídicamente. Y también la que más sentido tiene cuando la vivienda se calienta con electricidad: el ahorro está en la calefacción, no en la refrigeración. El cálculo detallado figura en nuestro artículo sobre la sustitución de radiadores eléctricos por una bomba de calor aire-aire en un apartamento.
Fórmula 2: el inquilino financia, el arrendador autoriza por escrito
El inquilino paga el equipo y la instalación, y el arrendador lo autoriza mediante un anexo al contrato. Ese anexo debe resolver cinco puntos, so pena de reabrir el debate tres años después:
| Punto a resolver | Redacción que debe figurar |
|---|---|
| Propiedad del equipo | Quién es propietario durante el contrato y quién lo es después |
| Destino al final del contrato | Desinstalación a cargo del inquilino, o cesión al arrendador sin indemnización |
| Reposición al estado original | Tapado de huecos, reparación de fachada: quién paga y según qué presupuesto |
| Mantenimiento anual | A cargo de quién, con obligación de entregar las facturas |
| Seguro | Declaración a la aseguradora del hogar del inquilino |
Añada siempre como anexo la ficha técnica del equipo y el certificado de capacitación del instalador: son los documentos que pedirá el arrendador y los que exigirá el fabricante en caso de reclamación de garantía.
Fórmula 3: la solución sin obras de envergadura
Cuando ni la junta ni el urbanismo lo permiten, quedan las soluciones que no afectan a la fachada: monobloque de pared con dos rejillas de 160 mm que atraviesan el muro, refrigeración mediante ventilación nocturna y un buen oscurecimiento. Una mosquitera con marco para ventana permite dormir con las ventanas abiertas sin insectos, y un termómetro-higrómetro de interior aporta las cifras que sustituyen a las impresiones en una conversación con el arrendador. Hemos comparado estas opciones en nuestro informe sobre la climatización de un apartamento sin unidad exterior.
Quién paga qué, año tras año
Es la segunda fuente de litigios, después de la autorización. El reparto se deriva del decreto n.º 87-712 del 26 de agosto de 1987 (reparaciones a cargo del inquilino) y del decreto n.º 87-713 (gastos repercutibles).
A cargo del inquilino: mantenimiento corriente y pequeñas reparaciones:
- limpieza y sustitución de los filtros de las unidades interiores;
- limpieza de las rejillas y de las carcasas accesibles;
- mantenimiento del correcto desagüe de los condensados (bandeja, sifón accesible);
- sustitución de las pilas del mando a distancia y reposición del mando perdido.
Un limpiador en espuma para aire acondicionado y un juego de filtros de repuesto compatibles bastan para cubrir esta parte. El protocolo completo se describe en nuestra guía de mantenimiento de los filtros de aire acondicionado.
A cargo del arrendador: mantenimiento mayor y desgaste:
- sustitución del compresor, de la placa electrónica, del motor del ventilador;
- localización y reparación de fugas en la línea frigorífica, recarga de refrigerante;
- sustitución de la bomba de elevación de condensados;
- sustitución del equipo al final de su vida útil.
La zona gris: el contrato de mantenimiento anual. En un aire acondicionado residencial, nada obliga a que la visita anual recaiga en una parte o en la otra. El contrato puede atribuirla al inquilino (es lo más habitual en viviendas unifamiliares alquiladas) o al arrendador (frecuente en amueblados y residencias gestionadas), siempre que figure por escrito. Pero atención: el control reglamentario de estanqueidad de los equipos que contienen 2 kg o más de refrigerante, o 5 toneladas equivalentes de CO₂, corresponde al operador del equipo, en el sentido de los artículos R.543-75 y siguientes del Código de Medio Ambiente francés; en la práctica, el propietario cuando el equipo está integrado en la vivienda. Este punto se desarrolla en nuestro artículo sobre el mantenimiento obligatorio del aire acondicionado.
Y sobre todo: la garantía del fabricante se pierde sin un mantenimiento documentado. Un arrendador que deje al inquilino gestionar el mantenimiento por su cuenta sin recuperar las facturas perderá su derecho de reclamación ante una avería del compresor en el año 4.
Ola de calor: qué puede hacer el inquilino cuando el aire acondicionado existente se avería
Escenario frecuente en agosto: el aire acondicionado consta en el contrato, ya no enfría y el arrendador no responde.
Los pasos a seguir, por orden:
- Comunicarlo por escrito: primero por correo electrónico y después por carta certificada con acuse de recibo. La fecha de la comunicación es la que marcará el inicio del plazo en caso de procedimiento.
- Conceder un plazo razonable. De dos a tres semanas en periodo normal; mucho menos es defendible en plena ola de calor, si en la vivienda hay una persona mayor, un lactante o una persona vulnerable (Santé publique France recuerda cada verano los riesgos sanitarios de la exposición prolongada al calor).
- Acudir a la comisión departamental de conciliación del departamento, gratuita y competente en litigios de arrendamiento relativos al estado de la vivienda y a las reparaciones.
- Acudir al juez de los contenciosos de protección para obtener la ejecución de las obras, en su caso bajo multa coercitiva, y una reducción del alquiler por el periodo de privación.
Lo que no hay que hacer: dejar de pagar el alquiler. La compensación unilateral sin resolución judicial expone a un procedimiento de resolución del contrato. Y nunca hay que llamar por cuenta propia a un técnico frigorista para una reparación estructural con la esperanza de descontarla del alquiler: en la práctica, la factura quedará a cargo de quien la encargó.
Por su parte, al arrendador le conviene actuar rápido. Un diagnóstico en menos de 72 h cuesta menos que un litigio: consulte la estructura de precios en nuestro comparativo de costes de reparación en Île-de-France y las pautas de urgencia en nuestra página de reparación urgente de aire acondicionado.
Inventario del estado de la vivienda: las cuatro líneas que no hay que olvidar
Tanto para el arrendador como para el inquilino, el aire acondicionado debe aparecer en el inventario de entrada y en el de salida, con cuatro menciones precisas:
- marca, modelo y número de serie de las unidades interiores y exteriores, y fecha de puesta en servicio;
- estado de funcionamiento constatado el día del inventario (modo frío y modo calor probados, temperatura de impulsión);
- estado de limpieza de los filtros y de la bandeja de condensados;
- las facturas de mantenimiento de los años anteriores, adjuntas.
Un simple termómetro infrarrojo sin contacto apuntado a la rejilla de impulsión da una cifra objetiva y fechada por la foto: una diferencia de 8 a 12 °C entre el aire de retorno y el aire impulsado en modo frío indica que la máquina funciona. Son treinta segundos que evitan una discusión de 1.200 € dos años después.
Lo que recomendamos, según la situación
| Su situación | La actuación más eficaz |
|---|---|
| Inquilino, vivienda muy calurosa, contrato de vivienda vacía de larga duración | Solicitarlo por escrito, ofrecerse a financiarlo y apuntar a la junta de propietarios de primavera |
| Inquilino, contrato corto o de movilidad | Olvidar el split fijo: monobloque, oscurecimiento, ventilación nocturna |
| Arrendador, vivienda con calefacción eléctrica | Instalar una bomba de calor aire-aire reversible: el argumento es la calefacción, no el aire acondicionado |
| Arrendador, vivienda amueblada o alquiler de temporada | Instalar, integrarlo en el contrato y mantener el control del mantenimiento anual |
| Arrendador con aire acondicionado en el contrato y averiado | Intervenir en menos de 72 h en verano y conservar todas las facturas |
En todos los casos, el documento que protege a ambas partes no es el contrato tipo: es el anexo de aire acondicionado, dos páginas, firmado antes de la primera perforación.
¿Tiene un proyecto de instalación en una vivienda alquilada o un aire acondicionado averiado en casa de su inquilino en Île-de-France? Nuestros técnicos certificados para la manipulación de gases refrigerantes realizan la visita técnica, el expediente para la comunidad de propietarios y el mantenimiento anual documentado. Reserve cita en línea o descubra nuestros compromisos.
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