Kupno mieszkania z klimatyzacją: audyt instalacji

„Za trzy tygodnie podpisujemy umowę przedwstępną na czteropokojowe mieszkanie w Saint-Mandé. Sprzedający zapewnia: »klimatyzacja z funkcją grzania w całym mieszkaniu, instalowana niedawno«. Są trzy jednostki wewnętrzne, jedna jednostka zewnętrzna na podwórzu — i to wszystko, co wiem. Żadnej faktury, żadnej instrukcji, marki nie da się rozpoznać bez wejścia na drabinę. Agent nieruchomości mówi, że to »atut«. Chcę wiedzieć, czy to atut, czy rachunek na 7 000 € za dwa lata.”

Takie telefony odbieramy coraz częściej — i prawie zawsze przychodzą za późno, tydzień lub dwa przed podpisaniem umowy. Zainstalowana klimatyzacja z funkcją grzania nie jest ani wartością dodaną, ani pułapką: to urządzenie techniczne, którego realna wartość zależy od pięciu czy sześciu informacji, o które nikt nie pomyśli zapytać przed podpisaniem aktu.

Ten artykuł nie wraca do tematu świadectwa energetycznego ani zgód wspólnoty mieszkaniowej — oba były już omawiane na tym blogu. Opisuje procedurę audytu istniejącej klimatyzacji przy sprzedaży nieruchomości w Paryżu i regionie Île-de-France: czego powinien wymagać nabywca, co warto przygotować sprzedającemu i jak uczciwie wycenić przejmowaną instalację.

Dlaczego klimatyzacja to martwy punkt transakcji nieruchomościowych

W dokumentacji sprzedaży mieszkania w regionie paryskim wszystko jest ujęte w ramy: świadectwo charakterystyki energetycznej, azbest, ołów, instalacja elektryczna, gaz, powierzchnia według ustawy Carrez, protokoły zebrań wspólnoty z ostatnich trzech lat, wysokość opłat. Klimatyzacja natomiast nie wchodzi w zakres żadnego obowiązkowego badania. Nie istnieje odpowiednik przeglądu instalacji elektrycznej dla pompy ciepła powietrze-powietrze.

Efekt: o urządzeniu mówi się ustnie. „Działa świetnie”, „robiliśmy przeglądy”, „to Daikin”. Trzy zdania, do niczego nie zobowiązujące i nie mówiące nic o jedynym istotnym parametrze: ile lat użytkowania jeszcze zostało i za jaką cenę?

Regularnie trafiamy do nabywców trzy do sześciu miesięcy po przeprowadzce i odkrywamy:

• urządzenia z lat 2010-2013 na czynniku R410A, pod koniec życia technicznego, przy których najmniejszy wyciek uruchamia dylemat: naprawiać czy wymieniać;
• jednostkę zewnętrzną zamontowaną na elewacji lub na podwórzu bez najmniejszego śladu zgody wspólnoty;
• instalację chłodniczą przeprowadzoną przez szacht wspólny, czasem bez przepustów ogniowych;
• kondensat odprowadzany do rury deszczowej albo, co gorsza, kapiący na balkon niżej;
• „pięcioletnią gwarancję producenta”, na którą powołuje się sprzedający, ale której nie da się przenieść z braku faktury na nazwisko i zgłoszonego uruchomienia.

Żaden z tych punktów nie blokuje transakcji. Wszystkie da się wycenić i wszystkie można negocjować — pod warunkiem że są znane przed podpisaniem.

9 punktów do sprawdzenia przed podpisaniem

1. Rzeczywisty wiek urządzeń, nie wiek deklarowany

Tabliczka znamionowa jednostki zewnętrznej zawiera numer seryjny, a u większości producentów także datę lub tydzień produkcji. To jedyna dana nie do podważenia. Sprzedający może szczerze wierzyć, że „klima ma 5 lat”, bo kupił mieszkanie 5 lat temu — a urządzenie może pochodzić z 2011 roku.

Realistyczny rząd wielkości dla prawidłowo serwisowanego ściennego splitu w mieszkaniu: 12 do 15 lat trwałości, czasem 18 w przypadku sprzętu z wyższej półki, rzadko eksploatowanego. Powyżej 10 lat nabywca powinien myśleć jak kupujący używany samochód: urządzenie działa, ale jego wartość odsprzedaży jest niska.

2. Czynnik chłodniczy: R410A czy R32

To najważniejsza informacja. Widnieje wprost na tabliczce jednostki zewnętrznej („Refrigerant: R410A, 1,45 kg”).

Czynnik	Typowy okres montażu	Co to oznacza przy zakupie
R22	przed 2004	Dopełnianie zakazane od 2015 roku. Urządzenie do wymiany, bez dyskusji.
R410A	2004 → 2018/2020	Jeszcze można dopełniać, ale czynnik stopniowo wycofywany na mocy rozporządzenia F-Gas. Cena kilograma stale rośnie.
R32	od 2018-2020	Obecny standard w budynkach mieszkalnych. Części i czynnik szeroko dostępne.
R290 (propan)	marginalny w splitach, rozwija się	Nowa technologia, bardzo niski wpływ na klimat.

Instalacja na R410A nie jest skazana: jest po prostu bez wartości odsprzedaży. Właściwe podejście nabywcy to traktowanie jej jako darmowego komfortu na 3 do 6 lat, a nie jako nowego urządzenia. Dylemat omawiamy szczegółowo w artykule o wyborze między naprawą a wymianą klimatyzacji starszej niż 10 lat.

3. Zgody wspólnoty mieszkaniowej

To punkt, który kosztuje najwięcej — i najłatwiej go sprawdzić. W trzech ostatnich protokołach zebrań wspólnoty przekazanych przez notariusza szukaj uchwały wspominającej instalację, montaż jednostki zewnętrznej lub nazwisko sprzedającego właściciela. Jeśli instalacja ma więcej niż trzy lata, zażądaj wyraźnie i na piśmie od sprzedającego lub od zarządcy protokołu zebrania, na którym ją zatwierdzono.

Dwa scenariusze:

• Zgoda uchwalona i odnotowana: instalacja jest uregulowana, nabywca dziedziczy prawo do wyłącznego korzystania. Idealnie.
• Brak jakiegokolwiek śladu: instalacja to zawłaszczenie części wspólnej. Roszczenie o usunięcie przedawnia się po dziesięciu latach (art. 42 ustawy z 10 lipca 1965 r.), ale potencjalny spór dziedziczy nowy właściciel, nie sprzedający. W małych wspólnotach sprawę zwykle rozwiązuje uchwała legalizująca na najbliższym zebraniu — taki tryb postępowania opisujemy w artykule o podejmowaniu decyzji w małej wspólnocie bez profesjonalnego zarządcy.

4. Książka serwisowa urządzenia

Powyżej 2 kg napełnienia (czyli około 5 kW mocy chłodniczej, a więc większość multisplitów i instalacji kanałowych) przepisy nakładają okresową kontrolę szczelności przez operatora posiadającego certyfikat, z wydaniem karty interwencji (art. R.543-75 i następne francuskiego kodeksu ochrony środowiska). Jeśli sprzedający nie przedstawia żadnej karty dla multisplitu o moc 8 kW, oznacza to jedno: urządzenie nigdy nie było kontrolowane.

Przy monosplicie 2,5 kW kontrola szczelności nie jest obowiązkowa. Poproś jednak o faktury za przeglądy: ośmioletnią klimatyzację, której nigdy nie czyszczono, rozpoznaje się po zapachu, zanim wyjdzie to z dokumentów — a nasz artykuł o zapachu pleśni i dezynfekcji wyjaśnia dlaczego.

5. Odprowadzenie kondensatu

Podczas oględzin sprawdź, gdzie trafia woda. Trzy zdrowe konfiguracje: odpływ grawitacyjny do pionu kanalizacyjnego z syfonem, pompka skroplin z zabezpieczeniem poziomu albo kontrolowany zrzut na zewnątrz. Konfiguracja problematyczna: elastyczny wężyk wychodzący ze ściany i kapiący w pustkę.

To najczęstsza przyczyna szkód, jakie obserwujemy w mieszkaniach. Zapytaj, czy doszło już do zalania — i sprawdź protokoły zebrań wspólnoty, szkody tam się pojawiają.

6. Stan instalacji i mocowań

Z zewnątrz, a jeśli to możliwe także z podwórza:

• czy rury chłodnicze są zaizolowane i osłonięte, czy odkryte i spękane od promieni UV?
• czy jednostka zewnętrzna stoi na wibroizolatorach, czy jest przykręcona wprost do ściany przylegającej do sypialni sąsiada?
• czy widać ślady rdzy, wycieku oleju, utrzymującego się szronu?

Zwykły termometr z higrometrem do wnętrz postawiony w każdym pomieszczeniu na 20 minut podczas oględzin już powie ci, czy jednostki rzeczywiście chłodzą lub grzeją całość, czy tylko pomieszczenie, w którym są zamontowane.

7. Piloty, instrukcje i kody

Drobiazg, ale realny koszt. Zgubiony oryginalny pilot to 30 do 80 €; niezresetowany firmowy moduł Wi-Fi pozostaje sparowany z kontem sprzedającego; brak instrukcji to godzina szukania przy każdym kodzie błędu. Przy protokole zdawczo-odbiorczym wymagaj: wszystkich pilotów, instrukcji w wersji papierowej oraz odłączenia kont producenta.

Jeśli sprzedający nie ma już instrukcji, dokładny numer katalogowy jednostki wewnętrznej (odczytany z naklejki na boku) zwykle wystarcza, by znaleźć je na stronie producenta. Niewielki izolowany wkrętak z wymiennymi końcówkami i latarka czołowa znacznie upraszczają odczyt, gdy naklejka znajduje się za obudową.