Ar condicionado num imóvel arrendado: o que o senhorio pode impor e o que o inquilino pode exigir em 2026
L'équipe Proclimo
21 out 2026 - 09 min de leitura
«Tenho 34 °C no quarto há dez dias, pedi ar condicionado ao meu proprietário e ele disse-me que não.» Do outro lado, um senhorio: «O meu inquilino instalou um split sozinho, só descobri na fotografia do auto de vistoria de saída. Quem repara a parede?»
Estas duas chamadas recebemo-las todos os verões, e dizem exatamente a mesma coisa: o ar condicionado num imóvel arrendado não está regulado nem pelo contrato de arrendamento, nem pela lei de 1989, na grande maioria dos casos. Nem obrigação do senhorio, nem proibição automática para o inquilino. Um vazio no qual cada um improvisa — e que acaba frequentemente em litígio sobre a devolução do depósito de garantia.
Este guia estabelece o enquadramento real em 2026 e descreve depois as três soluções que funcionam concretamente no mercado de arrendamento da região de Île-de-France, com quem paga o quê em cada etapa.
Primeiro ponto a esclarecer: o senhorio não é obrigado a instalar ar condicionado
Não existe qualquer obrigação legal de fornecer ar condicionado num imóvel destinado a habitação em França.
Os critérios de habitabilidade decente estão fixados no decreto n.º 2002-120, de 30 de janeiro de 2002, complementado desde então pelas exigências de desempenho energético. Esse decreto impõe, designadamente, uma instalação de aquecimento, uma ventilação suficiente, uma estanquidade ao ar e a ausência de riscos para a saúde e a segurança dos ocupantes. Não menciona qualquer limite máximo de temperatura no verão, ao contrário do aquecimento, para o qual a jurisprudência considera há muito que um imóvel impossível de aquecer a 18-19 °C no inverno não é decente.
Por outras palavras: um inquilino não pode, no estado atual do direito, exigir ao senhorio a instalação de um aparelho de ar condicionado com o argumento de que está demasiado calor.
As duas exceções a conhecer
1. O calor que torna o imóvel objetivamente inabitável. Se as temperaturas interiores resultarem de um defeito da construção imputável ao senhorio — uma cobertura sem isolamento num último piso, águas-furtadas aproveitadas sem isolante, uma clarabóia sem proteção, uma deficiência de ventilação — o inquilino pode agir com base na decência e na obrigação de entrega do imóvel (artigo 6 da lei n.º 89-462, de 6 de julho de 1989). O juiz não ordenará «um ar condicionado»: ordenará obras. Isolamento, portadas, obscurecimento, às vezes ventilação. O arrefecimento ativo é apenas uma das respostas possíveis, e raramente aquela que um tribunal escolhe.
2. Os imóveis com ar condicionado já existente. Se o ar condicionado constar do contrato de arrendamento ou do auto de vistoria de entrada como equipamento do imóvel, passa a ser um elemento da coisa arrendada. O senhorio deve então garantir o seu gozo pacífico: uma máquina avariada durante todo o verão é uma diminuição da prestação e, nesse caso, a jurisprudência admite uma redução da renda ou obras sob sanção pecuniária compulsória. É o ponto mais frequentemente ignorado pelos senhorios que arrendam um imóvel mobilado «com ar condicionado» no anúncio.
Guarde a distinção: não há obrigação de instalar, mas há obrigação de manter e reparar aquilo que foi arrendado.
Segundo ponto: pode o inquilino instalar ar condicionado por sua iniciativa?
Sim, mas sob condições — e essas condições são cumulativas.
O acordo escrito do senhorio
O artigo 7 f) da lei de 1989 proíbe o inquilino de transformar o imóvel ou os seus equipamentos sem o acordo escrito do proprietário. A fronteira entre adaptação (livre) e transformação (sujeita a acordo) é definida pela natureza das obras.
Um ar condicionado split implica:
- uma perfuração de parede para a ligação frigorífica (diâmetro de 55 a 80 mm, frequentemente uma parede estrutural ou uma fachada);
- a fixação de uma unidade exterior numa parede, numa varanda ou num terraço;
- uma nova evacuação de condensados;
- por vezes um circuito elétrico dedicado no quadro.
Estamos claramente no domínio da transformação. Sem acordo escrito, o senhorio pode, no fim do contrato, ou conservar as obras sem indemnização, ou exigir a reposição do estado inicial a cargo do inquilino — tapamento, reparação de reboco, repintura. Numa fachada parisiense, só a reposição do estado inicial custa normalmente entre 400 e 1 500 €, incluindo andaime ou plataforma elevatória se a unidade estiver em altura.
A autorização do condomínio
O acordo do senhorio nunca é suficiente num edifício em condomínio. A unidade exterior fixa-se numa parte comum (fachada, guarda-corpos, cobertura em terraço), o que exige autorização da assembleia geral. O senhorio é o condómino: é ele, e não o inquilino, que apresenta o pedido para inclusão na ordem de trabalhos. Detalhamos o procedimento, as maiorias aplicáveis e os documentos a apresentar no nosso guia sobre a instalação de ar condicionado em condomínio.
As regras urbanísticas locais
Em Paris e na maioria dos municípios densos da região de Île-de-France, uma unidade exterior visível da via pública está sujeita a comunicação prévia e, em zona protegida ou nas imediações de um monumento histórico, ao parecer do arquiteto dos edifícios de França. O regulamento do PLU bioclimático parisiense é particularmente restritivo quanto a equipamentos técnicos em fachadas viradas para a rua.
Também aqui: o requerente é o proprietário, não o ocupante.
Conclusão prática
Um inquilino que queira um ar condicionado fixo tem de obter três luzes verdes: senhorio, condomínio, urbanismo. É demorado (uma assembleia geral anual, dois meses de instrução de uma comunicação prévia) e explica por que razão a grande maioria dos inquilinos da região de Île-de-France acaba por optar por aparelhos móveis — com as limitações que detalhámos na nossa análise do ar condicionado monobloco portátil para inquilinos.
As três soluções que funcionam no mercado de arrendamento da região de Île-de-France
Solução 1: o senhorio instala e integra na renda
O proprietário manda instalar o equipamento, declara-o no contrato como equipamento do imóvel e repercute o investimento. Duas vias:
- Uma renda inicial mais elevada num novo arrendamento. No parque mobilado parisiense, um ar condicionado reversível num estúdio ou num T1 traduz-se numa renda 30 a 60 €/mês superior, dependendo dos bairros, e sobretudo num período de desocupação mais curto.
- A contribuição para a partilha das economias de encargos, prevista no artigo 23-1 da lei de 1989 e no decreto n.º 2009-1438. Permite, após obras de melhoria energética e sob condições estritas (acordo do inquilino em funções, demonstração das economias, limite de metade da economia estimada, duração máxima de 15 anos), acrescentar uma linha ao recibo de renda. Uma bomba de calor ar-ar reversível que substitua convetores elétricos pode enquadrar-se nesta situação — desde que o processo seja preparado com seriedade, com balanço antes/depois comprovado.
É a solução juridicamente mais sólida. E é também a que faz mais sentido quando o imóvel tem aquecimento elétrico: o ganho obtém-se no aquecimento, não no arrefecimento. O cálculo detalhado consta do nosso artigo sobre a substituição de radiadores elétricos por uma bomba de calor ar-ar em apartamento.
Solução 2: o inquilino financia, o senhorio autoriza por escrito
O inquilino paga o equipamento e a instalação, o senhorio autoriza através de uma adenda ao contrato. A adenda deve resolver cinco pontos, sob pena de reabrir a discussão três anos mais tarde:
| Ponto a definir | Formulação a incluir |
|---|---|
| Propriedade do equipamento | Quem é proprietário durante o contrato e quem o é depois |
| Destino no fim do contrato | Remoção a cargo do inquilino ou cedência ao senhorio sem indemnização |
| Reposição do estado inicial | Tapamento, reparação da fachada: quem paga e com base em que orçamento |
| Manutenção anual | A cargo de quem, com obrigação de entregar as faturas |
| Seguro | Comunicação à seguradora multirriscos habitação do inquilino |
Junte sistematicamente em anexo a ficha técnica do equipamento e o certificado de aptidão do instalador: são os documentos que o senhorio vai pedir e os que o fabricante vai exigir em caso de acionamento da garantia.
Solução 3: a opção sem obras pesadas
Quando nem a assembleia geral nem o urbanismo o permitem, restam as soluções que não mexem na fachada: monobloco de parede com duas grelhas de 160 mm atravessando a parede, arrefecimento por ventilação noturna, obscurecimento eficaz. Uma rede mosquiteira com caixilho para janela permite dormir com as janelas abertas sem insetos, e um termómetro-higrómetro de interior fornece os números que substituem as impressões numa conversa com o senhorio. Comparámos estas opções no nosso dossiê sobre ar condicionado num apartamento sem unidade exterior.
Quem paga o quê, ano após ano
É a segunda fonte de litígios, depois da autorização. A repartição decorre do decreto n.º 87-712, de 26 de agosto de 1987 (reparações a cargo do inquilino) e do decreto n.º 87-713 (encargos repercutíveis).
A cargo do inquilino — manutenção corrente e pequenas reparações:
- limpeza e substituição dos filtros das unidades interiores;
- limpeza das grelhas e das carcaças acessíveis;
- manutenção do bom escoamento dos condensados (tabuleiro, sifão acessível);
- substituição das pilhas do comando, substituição do comando perdido.
Um limpador em espuma para ar condicionado e um conjunto de filtros de substituição compatíveis bastam para cumprir esta parte. O protocolo completo está descrito no nosso guia de manutenção dos filtros de ar condicionado.
A cargo do senhorio — grande manutenção e desgaste:
- substituição do compressor, da placa eletrónica, do motor do ventilador;
- deteção e reparação de fugas na ligação frigorífica, recarga de fluido;
- substituição da bomba de elevação de condensados;
- substituição do equipamento em fim de vida.
A zona cinzenta: o contrato de manutenção anual. Nada obriga, num ar condicionado residencial, a atribuir a visita anual a uma ou a outra parte. O contrato de arrendamento pode atribuí-la ao inquilino (é o uso mais frequente em casa unifamiliar arrendada) ou ao senhorio (frequente em mobilado e em residência gerida), desde que fique por escrito. Mas atenção: o controlo regulamentar de estanquidade dos equipamentos que contenham 2 kg ou mais de fluido, ou 5 toneladas equivalentes de CO₂, cabe ao operador do equipamento, na acepção dos artigos R.543-75 e seguintes do Código do Ambiente — na prática, o proprietário, no caso de um equipamento integrado no imóvel. Este ponto é desenvolvido no nosso artigo sobre a manutenção obrigatória de ar condicionado.
E sobretudo: a garantia do fabricante caduca sem manutenção documentada. Um senhorio que deixe o inquilino gerir sozinho a manutenção sem recolher as faturas perderá o direito de recurso numa avaria do compressor ao quarto ano.
Onda de calor: o que o inquilino pode fazer quando o ar condicionado existente avaria
Cenário frequente em agosto: o ar condicionado consta do contrato, já não refrigera, o senhorio não responde.
Os passos a seguir, por ordem:
- Comunicar por escrito — e-mail e depois carta registada com aviso de receção. A data da comunicação é o que fará contar o prazo, em caso de processo.
- Conceder um prazo razoável. Duas a três semanas em período normal; bem menos é defensável em plena onda de calor, se o imóvel albergar uma pessoa idosa, um bebé ou uma pessoa vulnerável (a Santé publique France recorda todos os verões os riscos sanitários da exposição prolongada ao calor).
- Recorrer à comissão departamental de conciliação do departamento, gratuita, competente para os litígios de arrendamento relativos ao estado do imóvel e às reparações.
- Recorrer ao juiz dos litígios de proteção para obter a execução das obras, se necessário sob sanção pecuniária compulsória, e uma redução da renda pelo período de privação.
O que não se deve fazer: deixar de pagar a renda. A compensação unilateral sem decisão judicial expõe a um processo de resolução do contrato. E nunca chamar por iniciativa própria um técnico de frio para uma reparação estrutural na esperança de a descontar na renda: na prática, a fatura ficará a cargo de quem a encomendou.
Do seu lado, o senhorio tem interesse em agir depressa. Um diagnóstico em 72 h custa menos do que um litígio: veja a estrutura de preços no nosso comparativo dos custos de reparação na região de Île-de-France e os procedimentos de emergência na nossa página reparação urgente de ar condicionado.
Auto de vistoria: as quatro linhas que não se devem esquecer
Tanto para o senhorio como para o inquilino, o ar condicionado deve constar do auto de vistoria de entrada e de saída, com quatro menções precisas:
- marca, modelo, número de série das unidades interiores e exteriores, e data de entrada em serviço;
- estado de funcionamento verificado no dia da vistoria (modo frio e modo quente testados, temperatura de insuflação);
- estado de limpeza dos filtros e do tabuleiro de condensados;
- as faturas de manutenção dos anos anteriores, em anexo.
Um simples termómetro infravermelho sem contacto apontado à grelha de insuflação dá um valor objetivo e datado pela fotografia: uma diferença de 8 a 12 °C entre o ar aspirado e o ar insuflado em modo frio indica uma máquina a funcionar. São trinta segundos que evitam uma discussão de 1 200 € dois anos mais tarde.
O que recomendamos, segundo a situação
| A sua situação | A atitude mais eficaz |
|---|---|
| Inquilino, imóvel muito quente, arrendamento sem mobília de longa duração | Pedir por escrito, propor financiar, apontar à assembleia geral de condomínio da primavera |
| Inquilino, contrato curto ou de mobilidade | Esquecer o split fixo: monobloco, obscurecimento, ventilação noturna |
| Senhorio, imóvel com aquecimento elétrico | Instalar uma bomba de calor ar-ar reversível: o argumento é o aquecimento, não o frio |
| Senhorio, mobilado ou arrendamento de curta duração | Instalar, integrar no contrato, manter o controlo da manutenção anual |
| Senhorio com ar condicionado no contrato avariado | Intervir em 72 h no verão, conservar todas as faturas |
Em todos os casos, o documento que protege as duas partes não é o contrato-tipo: é a adenda relativa ao ar condicionado, duas páginas, assinada antes da primeira perfuração.
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