Comprar casa com ar condicionado: o retrato real

«Assinamos o contrato-promessa dentro de três semanas para um T3 em Saint-Mandé. O vendedor anuncia "ar condicionado reversível em todo o apartamento, instalado recentemente". Há três splits, uma unidade exterior no pátio, e é tudo o que sei. Sem fatura, sem manual, sem marca identificável a não ser subindo a um escadote. O agente imobiliário diz-me que é "uma mais-valia". Quero saber se é uma mais-valia ou uma fatura de 7 000 € dentro de dois anos.»

Esta chamada recebemos-la cada vez mais frequentemente — e chega quase sempre demasiado tarde, uma ou duas semanas antes da assinatura. Um ar condicionado reversível já instalado não é uma mais-valia nem uma armadilha: é um equipamento técnico cujo valor real depende de cinco ou seis informações que ninguém se lembra de pedir antes da escritura.

Este artigo não retoma o tema do certificado energético nem o das autorizações de condomínio, já tratados neste blogue. Descreve o protocolo de auditoria de um ar condicionado existente numa venda imobiliária em Paris e na região da Île-de-France: o que um comprador deve exigir, o que um vendedor tem interesse em preparar, e como orçamentar honestamente uma instalação recebida com o imóvel.

Por que razão o ar condicionado é o ponto cego das vendas imobiliárias

Num processo de venda na região de Paris, está tudo enquadrado: certificado de desempenho energético, amianto, chumbo, eletricidade, gás, área útil certificada, atas de assembleia geral dos últimos três anos, valor dos encargos. O ar condicionado, por seu lado, não entra em nenhum diagnóstico obrigatório. Não existe equivalente ao diagnóstico elétrico para uma bomba de calor ar-ar.

Resultado: o equipamento fica-se pelo oral. «Funciona muito bem», «fizemos a manutenção», «é Daikin». Três frases que não comprometem ninguém e que nada dizem sobre o único parâmetro determinante: quantos anos de utilização restam, e a que custo?

Intervimos regularmente em casa de compradores três a seis meses depois da mudança, para descobrir:

• máquinas de 2010-2013 a R410A, em fim de vida técnica, em que a menor fuga obriga à decisão entre reparar e substituir;
• uma unidade exterior colocada na fachada ou no pátio sem o mínimo vestígio de autorização em assembleia geral;
• uma ligação frigorífica a passar por uma conduta comum, por vezes sem selagem corta-fogo;
• condensados descarregados numa descida de águas pluviais ou, pior, a pingar sobre a varanda de baixo;
• uma «garantia do fabricante de 5 anos» invocada pelo vendedor, mas não transferível por falta de fatura nominal e de colocação em serviço declarada.

Nenhum destes pontos impede uma venda. Todos se podem orçamentar e todos se podem negociar — desde que sejam conhecidos antes da assinatura.

Os 9 pontos a verificar antes de assinar

1. A idade real das máquinas, não a idade declarada

A placa de características da unidade exterior tem um número de série e, na maioria dos fabricantes, uma data ou semana de produção. É o único dado não negociável. Um vendedor pode acreditar sinceramente que «o ar condicionado tem 5 anos» porque comprou o imóvel há 5 anos: a máquina, essa, pode ter sido instalada em 2011.

Ordem de grandeza realista para um split de parede residencial com manutenção correta: 12 a 15 anos de vida útil, por vezes 18 em equipamentos de gama alta pouco solicitados. Acima dos 10 anos, o comprador deve raciocinar como quem compra um carro usado: o equipamento funciona, mas o seu valor de retoma é baixo.

2. O fluido frigorigéneo: R410A ou R32

É a informação mais estruturante. Consta da placa da unidade exterior, de forma clara («Refrigerant: R410A, 1,45 kg»).

Fluido	Período típico de instalação	O que isso implica na compra
R22	antes de 2004	Recarga proibida desde 2015. Equipamento a substituir, ponto final.
R410A	2004 → 2018/2020	Ainda recarregável, mas fluido em extinção progressiva ao abrigo do regulamento F-Gas. Custo por quilo em subida contínua.
R32	desde 2018-2020	Padrão atual do residencial. Peças e fluido largamente disponíveis.
R290 (propano)	marginal em split, em crescimento	Tecnologia recente, impacto climático muito reduzido.

Uma instalação a R410A não está condenada: está sem valor de retoma. A atitude correta para um comprador é considerá-la um conforto gratuito por 3 a 6 anos, não um equipamento novo. Detalhamos esta decisão no nosso artigo sobre a escolha entre reparar ou substituir um ar condicionado com mais de 10 anos.

3. As autorizações do condomínio

É o ponto que custa mais caro — e o mais fácil de verificar. Nas três últimas atas de assembleia geral entregues pelo notário, procure uma deliberação que mencione a instalação, a colocação de unidade exterior ou o nome do condómino vendedor. Se a instalação tiver mais de três anos, peça explicitamente por escrito ao vendedor ou ao administrador a ata da assembleia que a autorizou.

Dois cenários possíveis:

• Autorização votada e registada: o equipamento está regularizado, o comprador herda um direito de uso privativo. Perfeito.
• Nenhum vestígio: a instalação é uma apropriação de parte comum. A ação de demolição prescreve ao fim de dez anos (artigo 42 da lei francesa de 10 de julho de 1965), mas é o novo proprietário que herda o litígio potencial, não o vendedor. Em condomínios pequenos, resolve-se frequentemente com uma deliberação de regularização na assembleia seguinte — é o modo de atuação descrito no nosso artigo sobre a decisão em condomínio pequeno sem administrador profissional.

4. O histórico de manutenção da máquina

Acima de 2 kg de carga (ou seja, cerca de 5 kW frigoríficos, logo a maioria dos multisplits e dos sistemas de condutas), a regulamentação impõe um controlo de estanquidade periódico por um operador titular de um certificado de aptidão, com entrega de uma ficha de intervenção (artigos R.543-75 e seguintes do Código do Ambiente francês). Se o vendedor não apresentar nenhuma ficha num multisplit de 8 kW, isso significa uma coisa simples: a máquina nunca foi controlada.

Num monosplit de 2,5 kW, não há obrigação de controlo de estanquidade. Peça ainda assim as faturas de manutenção: um ar condicionado de 8 anos nunca limpo deteta-se pelo odor antes de se detetar no papel, e o nosso artigo sobre os odores a mofo e a desinfeção explica porquê.

5. A evacuação dos condensados

Na visita, veja para onde vai a água. Três configurações saudáveis: evacuação gravítica para uma descida de águas residuais com sifão, bomba de elevação com segurança de nível, ou descarga exterior controlada. Uma configuração problemática: um tubo flexível que sai da parede e pinga no vazio.

É a primeira causa de sinistro que constatamos em apartamentos. Pergunte se já houve alguma inundação — e verifique nas atas de assembleia, os sinistros aparecem lá.

6. O estado das ligações e dos suportes

Visto do exterior, e do pátio se possível:

• os tubos frigoríficos estão isolados e protegidos, ou nus e estalados pelos UV?
• a unidade exterior está sobre suportes antivibratórios ou aparafusada diretamente na parede meeira de um quarto vizinho?
• há vestígios de ferrugem, de escorrência de óleo, de gelo persistente?

Um simples termómetro higrómetro de interior colocado em cada divisão durante a visita, 20 minutos, já lhe dirá se os splits refrigeram ou aquecem realmente todo o espaço, ou apenas a divisão onde estão instalados.

7. Os comandos, manuais e códigos

Detalhe trivial, custo real. Um comando original perdido custa 30 a 80 €; um módulo Wi-Fi proprietário não reiniciado continua emparelhado com a conta do vendedor; um manual ausente é uma hora de pesquisa em cada código de erro. Exija no momento da entrega: todos os comandos, os manuais em papel e a desassociação das contas do fabricante.

Se o vendedor já não tiver os manuais, a referência exata da unidade interior (lida na etiqueta lateral) basta geralmente para os encontrar no site do fabricante. Uma chave de parafusos com pontas intercambiáveis isolada e uma lanterna de cabeça tornam a leitura muito mais fácil quando a etiqueta está atrás da frente do aparelho.